【SBI証券に聞きました】投資の新たな選択肢「不動産ST」　魅力と将来の展望

かつさんど：「不動産ST」ということばを初めて聞く方も多いと思います。不動産STとは何か、教えてください。

SBI証券：ST（セキュリティー・トークン）とは、ブロックチェーンと呼ばれる分散台帳技術やトークンのノウハウを有価証券に応用したデジタルな有価証券です。

STを用いた資金調達は、新しい資金調達の手法として注目されており、諸外国でも急速に研究が進められているため、中長期的には市場の発展・拡大が見込まれています。

日本では法整備が進んで、不動産を活用したセキュリティトークンが普及しており、投資対象を不動産にしたSTが「不動産ST」となります。

かつさんど：なぜSBI証券でSTの取り扱いを始めたのでしょうか。また、どのような方に投資してほしいとお考えでしょうか。

SBI証券：弊社SBI証券では約1,300万もの口座をお預かりする状況です。

STは扱える商材がかなり柔軟ですし、少しでも多くの方々に豊富な投資経験、投資体験を提供したいという思いがありSTに取り組んできました。

かつさんど：不動産STの取り扱いが始まってからの反響を教えてください。

SBI証券：不動産をデジタル化して小口化した商品に個人で投資できるという点で、新しさを感じてお取引いただいたいているという声が届いております。

実際に取引していただいている方は、 債券やREITの投資の経験がある方、あとは、現物不動産の投資をしてらっしゃる方も多く、販売は順調です。

セキュリティトークンというその新しい商品ですので、当初は若い世代の方、20代～30代の方に関心いただけるのかなと思っておりましたが、40代、50代、60代の方にも取引していただき、幅広いお客様にお取引いただいている状況です。

初めての案件は、最低の投資単位が200万円からでしたが、現在は1口10万円から投資できる案件もあります。

幅広い年齢層の方に投資を検討してほしいと思っています。

かつさんど：信頼できる新しい商品に少額から投資できることは、投資の幅が広がり分散投資効果も期待できますの、投資家としてはうれしいです。

元々紙ベースの証券の電子化とデジタル証券との違いとはなんですか？

SBI証券：STは分散型台帳技術を活用した有価証券ですが、分かりやすく言うと「名簿のデジタル化」に近いと考えることができます。

名簿がデジタル化されているため、発行体が保有者の状況をリアルタイムで把握できます。

個別物件に特化したものを手触り感を持たせた上で、販売できるというメリットもあります。

かつさんど：取り扱い不動産ST案件は、全て完売となっていますが、申し込み開始からすぐに完売しましたか。

SBI証券：需要申告をいただいてからの販売方式ですので、即時に完売するわけではありませんが、需要を上回る申し込みをいただいており、実質完売状態です。

かつさんど：現在運用中の案件について、分配金の実績を教えてください。

SBI証券：すべて正常に運用しており、発行時の予想分配金を上回っている事例が多いです。

【1号案件 ケネディクス・リアルティ・トークン渋谷神南（譲渡制限付き）】

では、予想よりも2000円以上上回る分配が行われました。

かつさんど：不動産小口化商品にはREIT・不動産クラウドファンディングがあります。これらと比較して不動産STの優れている点を教えてください。

SBI証券：REITと比べると、不動産STは投資対象物件の個別性が高く、物件が見えやすいことがあると思います。

案件毎に物件を選ぶことができるため、災害リスクを分散したポートフォリオを組むこともできます。

不動産クラウドファンディングと不動産STとは、流動性の高さにおいて異なります。

不動産STは取引所を介して売買できるため、流動性が高いです。

また、税制上の違いもあります。

不動産の売却益を投資家に還元するアップサイドの期待も持てることも優位点のひとつです。

かつさんど：現在はレジデンスと物流施設案件の取り扱いがありますが、将来的に投資対象が不動産アセット以外の案件を取り扱う可能性はありますか。

SBI証券：多くの投資家の方に新しい投資体験をいかに提供していくのかということが我々の大きな責務だと思っており、それにお応えするためにも安定的なキャッシュフローを生む原資産のバリエーションを増やすことを検討、推進していきたいと考えております。

かつさんど：今後、不動産STの年間取扱案件数は何件くらいをお考えですか？

SBI証券：まずは年間で5件から10件ほどの案件を取り扱うことを目標にしていきたいと考えております。

かつさんど：デジタル証券によってどのような世界を目指していらっしゃいますか？

SBI証券：STを何のために活用するかというと、投資の民主化を促進していくためだと考えています。

多種多様な投資主体の方々がさまざまな投資判断をするということが資本市場の厚みそのものになると思います。

これを拡大していくためにも、STでの挑戦というのは非常に大きな意義を持っているという風に思い、今取り組んでおります。