お盆に実家へ帰り、誰も住まなくなった家を見て売却を考える人がいます。ところが登記の名義は親のままで、そのままでは買い手が現れても売れません。しかも2024年4月から、相続登記には期限がつきました。売るまでの順番と、間に合わないときの手立てを整理します。
誰も住まない家は、置いておくだけで費用がかかる
帰省のたびに雨戸を開けて庭の草を刈り、戸締まりをして帰るという状態が何年も続いている実家は珍しくありません。住む予定がないなら売却を考えるのが自然ですが、置いたままにしても支出は続きます。
所有しているだけで固定資産税は毎年かかりますし、傷みを止めるには定期的な点検や清掃が要ります。遠方であれば、そのたびに交通費と時間もかかります。相続人がすでに自分の家を持っているなら、手放すほうが負担は軽くなります。
売ると決めたときに最初の壁になるのが、登記の名義です。ここを飛ばして話を進めることはできません。
名義が親のままでは、売る判断をする人がいない
不動産を売れるのは、その不動産の所有者だけです。所有者である親が亡くなったあと、登記の名義が親のままになっていると、買主に所有権移転登記をする前提が整っていない状態になります。だから、相続登記を済ませずに売却手続きを完了させることは原則としてできません。
順番としては、まず相続人の間で誰がその不動産を取得するのかを決め、その人の名義に変える相続登記を済ませ、そのうえで売却に進みます。相続登記とは、亡くなった人の名義になっている土地や建物を、引き継ぐ相続人の名義に変える手続きです。
気をつけたいのが、話し合いが長引いている間のリスクです。遺産分割が終わるまで、その不動産は相続人が持分を持ち合っている状態にあります。この持分だけを買い取る事業者が入ってくると、あとから残りの相続人が安い条件での売却を迫られることがあります。誰か一人の名義にまとめるのか、全員でそろって売るのか、方向性は早めに決めておきましょう。
2024年4月から、相続登記には期限がついた
放置しても困るのは本人だけ、という時代ではなくなりました。2024年4月1日から、相続登記の申請が義務になっています。
不動産登記法76条の2第1項は、所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、相続により所有権を取得した人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないと定めています。
そして同法164条1項により、申請すべき義務がある人が正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料の対象になります。
見落とされやすいのが、この義務が過去の相続にも及ぶ点です。法務省は、施行日より前に開始した相続で相続登記をしていない場合も対象になり、2027年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内）に登記する必要があると説明しています。祖父の代から名義が変わっていない土地も、放置してよいことにはなりません。
話がまとまらないときは、先に期限だけ押さえる
とはいえ、相続人が多い、連絡がつかない、話し合いが進まないという事情で、3年以内に分け方まで決めきれないこともあります。そのために用意されているのが相続人申告登記です。
不動産登記法76条の3第1項は、相続登記を申請する義務を負う人は、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、自らがその相続人である旨を申し出ることができると定めています。そして2項で、期間内にこの申出をした人は、相続登記を申請する義務を履行したものとみなすとしています。
つまり、遺産分割がまとまっていなくても、自分が相続人であることを申し出ておけば、期限に関しては相続登記の申請義務を履行したものとみなされるということです。
ただし、これで終わりではありません。同条4項は、申出をした人がその後の遺産分割で所有権を取得したときは、遺産分割の日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならないと定めています。申告はあくまで時間を稼ぐ手段であって、登記そのものが免除されるわけではないと考えてください。
売った代金を分けたいなら、分け方の決め方も選べる
不動産を売るところまで見据えるなら、遺産の分け方にも選択肢があります。よく使われるのが換価分割です。不動産を売って現金に換えてから、その代金を相続人で分ける方法です。
不動産のまま分けようとすると、誰が住むのか、価値をどう見るのかで折り合いがつきにくくなります。持分を分け合う形にすると、売るときも貸すときも全員の足並みが必要になり、次の世代でさらに複雑になります。現金に換えてから分ければ、金額で公平に分けられます。
親が生前に決めておく方法もあります。清算型遺贈といって、亡くなったあとに不動産を売却し、その代金を渡すという内容を遺言に書いておく形です。遺言執行者が売却と引渡しを進めるため、相続人が集まって分け方を決める負担は軽くなります。
いずれの方法でも、売却の前に相続登記が要ることは変わりません。順番は動かせないと考えておきましょう。
帰省で顔がそろう間に、登記だけは確かめておく
実家を売ると決めても、名義が親のままなら手続きはそこから動きません。順番は、遺産分割の話し合い、相続登記、そして売却です。3年以内に分け方がまとまらないときは、期限内に相続人申告登記をしておけば、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。全員の顔がそろう帰省のうちに、登記がいまどうなっているかだけでも確かめておきましょう。
