住宅ローンの返済のやり方には、２通りがあります。
ひとつは「元利均等返済方式」
金利が変わらなければ、返済額も変わらないような返済のやり方です。
返済額が変わらないのでわかりやすく、一般的な方法ですね。
金融機関に返済計画を求めると、必ず、このやり方が提案されます。
3,600万円を3.0％の金利で借りて、30年間で返済する場合、毎月の返済額は、151,777円。30年間での総返済額は54,639,698円。
一方、「元金均等返済方式」は、金利が変わらなくても、最初の返済額が高く、その後だんだんと返済額が低くなっていく返済の方法。
さきほどと同じ条件だとすると、第１回目の返済額は190,000円になります。
計算式は次の通り。
まず、元金で3,600万円を360（＝30年×12ヶ月）で割ります。
そうすると、30年間の毎月の元金返済金額は10万円の均等になりますね。
第１回目の利息は、3,600万円×0.25％（＝3.0％÷12ヶ月）＝90,000円です。
元金100,000円と利息90,000円を足して、第１回目の返済額は190,000円となるのです。
第２回目の返済額は、元金返済部分100,000円。
利息は 0.25％×（3,600万円－9万円＜第１回目の元金返済金額＞）＝89,775円
合計すると、189,775円となります。
元金均等返済方式での返済総額は、52,245,000円です。
元利均等返済は、当初の返済額が低くて負担が小さいのが魅力。
しかし、期間の経過ととともに、元金均等返済の毎月返済額が減ってくるので、いずれ逆転、元金均等返済のほうが負担が小さくなります。
総返済額を比較すると、圧倒的に元金均等返済方式に分がありますね。
元利均等：5,464万円に対して、
元金均等：5,225万円です。
その差は、239万円。
