住宅ローンの返済のやり方には、2通りがあります。

 ひとつは「元利均等返済方式」

 金利が変わらなければ、返済額も変わらないような返済のやり方です。

 返済額が変わらないのでわかりやすく、一般的な方法ですね。
 金融機関に返済計画を求めると、必ず、このやり方が提案されます。

 3,600万円を3.0%の金利で借りて、30年間で返済する場合、毎月の返済額は、151,777円。30年間での総返済額は54,639,698円。

 一方、「元金均等返済方式」は、金利が変わらなくても、最初の返済額が高く、その後だんだんと返済額が低くなっていく返済の方法。

 さきほどと同じ条件だとすると、第1回目の返済額は190,000円になります。

 計算式は次の通り。
 まず、元金で3,600万円を360(=30年×12ヶ月)で割ります。
 そうすると、30年間の毎月の元金返済金額は10万円の均等になりますね。

 第1回目の利息は、3,600万円×0.25%(=3.0%÷12ヶ月)=90,000円です。

 元金100,000円と利息90,000円を足して、第1回目の返済額は190,000円となるのです。

 第2回目の返済額は、元金返済部分100,000円。
 利息は 0.25%×(3,600万円-9万円<第1回目の元金返済金額>)=89,775円
 合計すると、189,775円となります。

 元金均等返済方式での返済総額は、52,245,000円です。

 元利均等返済は、当初の返済額が低くて負担が小さいのが魅力。
 しかし、期間の経過ととともに、元金均等返済の毎月返済額が減ってくるので、いずれ逆転、元金均等返済のほうが負担が小さくなります。

 総返済額を比較すると、圧倒的に元金均等返済方式に分がありますね。

 元利均等:5,464万円に対して、
 元金均等:5,225万円です。

 その差は、239万円。