中古住宅を購入する場合、すでにリフォーム済みのモノを業者から買うよりも、リフォームしていない物件を個人から購入し、あとで、自分でリフォームするほうが、二重の意味で安上がりです。

 ひとつは、業者はリフォーム代金に利益を上乗せして販売価格を決めるため、自分でリフォームするよりも割高になります。
 リフォーム済みの物件は、まず個人から業者が物件を買取り、それをリフォームして(リノベーションとも言われますね)個人に販売する、というスキームになっています。

 ふたつめは、物件を業者から購入する場合は、消費税がかかります。
 しかし、個人から住宅を直接購入する場合は、消費税がかかりません。
 なぜなら、個人は商売で住宅を販売するわけではないから・・・。
 消費税は、あくまで商取引に対してかかる税金なのです。

 その代わり、個人から購入する場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるでしょう。

 これから、消費税が8%、10%になっても、中古物件を個人から購入する分には、消費税0%ですから、案外コレ、狙い目だと思いすよ。

 さて、リフォームをしていない物件を購入する場合は、まず中古物件を住宅ローンで購入し、その後にリフォームをすることになります。
 リフォーム代金が自己資金でまかなえるならばよいのですが、そうでない場合には、ふつう、住宅ローンの手続きをしたあとに、別途リフォームローンを申し込む必要があります。

 一般的なリフォームローンの例として、みずほ銀行のリフォームローンは、返済期間が最長15年、金利は変動金利3.975%(12月)、限度額は500万円となっています。(他の金利タイプもあります)

 返済期間が短く、金利は住宅ローンと比較するとかなり割高ですね。
 住宅ローンの変動金利タイプは、1%を切っていますから。

 これに対して、住宅ローンとリフォームローンの手続きを一体化した「フラット35リフォームパック」というサービスが提供されています。

 現在の取り扱い金融機関は2社のみ。
 SBIモーゲージとイオン銀行です。

 フラット35で中古住宅の購入とリフォームの費用を1つの手続きで借りられます。

 これを使うと、リフォームローンの返済期間もフラット35と同じ最長35年、金利も一般のリフォームローンよりも低利。

 SBIモーゲージを例にとると、固定金利で年1.81%(返済期間21年以上)のフラット35と併行して、変動金利で年2.975%のリフォームローンの融資を受けられます。
 借入期間はフラット35と同じで最長35年。
 リフォームローンの融資限度額は1,500万円です。

 では、リフォームローン同士で比較してみましょう。

【1】一般のリフォームローン
 金利:3.975%
 融資額:500万円
 返済期間:15年

 毎月返済額:36,921円
 総返済額:6,645,921円

【2】フラット35リフォームパックのリフォームローン
 金利:2.975%
 融資額:500万円
 返済期間:30年

 毎月返済額:21,012円
 総返済額:7,564,624円

 一般のリフォームローンは、金利は高くても、返済期間が短いので総返済額は、少なくなりますね。

 フラット35リフォームパックのメリットは、住宅ローンと手続きが一体でできること。返済期間を長く設定することができるために、毎月の返済額を抑えることができる。・・・・以上2点。

 う~ん、悩ましいですね。