住宅ローンの支払いが限界に… 任意売却と競売はどっちが良いか

 人生一大決心して念願のマイホーム手にしたあなた…。マイホームを手放さないと生活できない時に追い込まれた時どうしますか?

 景気がゆるやかに回復しているとは言え、消費増税・物価上昇分の給料が見込まれなければ、住宅ローンの返済負担が家計を苦しめます。最近住宅を購入した方で40代より若い方は「デフレ世代」であり、急激なインフレを体験したことがない世代です。

 これまで低金利・低価格が当たり前だと思って過ごしてきた20代・30代の方にとって物価上昇「インフレ」は未知の体験をすることになるのです。歴史の教科書で学んだ「オイルショック」を実際に体験するかもしれません。

 今回は、万がいちにも住宅処分を選択する時のことを考えて説明したいと思います。

住宅購入時には売却の可能性も考えなければいけない

 購入時に手放すことを考えて購入する方は少ないかもしれませんが、最悪の場合競売・自己破産のことを考えて購入を決断してほしいと私は思うのです。色々な思いで購入を決断し、長年ローンを払い続けてきた人であっても、諦めなければ生活できない状態に追い込まれることもあるのです。

 決断できずに問題を先送りしょうとする世帯もありますが、放置すればするほど借金は膨らみ結果的に自己破産に至ってしまう方も少なくないのです。

 住宅ローンは借りやすくなりましたが、無利子・無担保で貸してくれるものではありません。借入金額・返済期間が長ければ、数百万・数千万単位で利息分が返済金額に上乗せされていることを忘れないようにしましょう。

 まず、返済困難であるときは、まず金融機関にローン条件の変更を相談します。

 病気・事故等・転職・災害などによって収入減に陥ってしまった場合、金融期間に相談によって支払いの猶予・利息返済のみ・ローン期間の延長など対応をしてくれるようになっております。連絡なしの滞納は、『延滞損害金』のペナルティを受けたり、残金全額返済の義務が本人及び連帯保証人に課せられてしまうので注意が必要です。

 相談の結果、どうしても返済できない・改善の見込みがないと判断されたときに、不動産売却が検討されることなります。売却には、任意売却と競売によるものがあります。

※ここでの売却に至るケースは、あくまでもローン返済が困難になったことを想定しており、安易に売却を勧めている訳ではないことをご理解願います。

任意売却と競売は何が違うの?

 競売と聞くと何だか怖いイメージをもたれる方が多いようですが、一般的には金融機関等の抵当権者が判断されるようです。その他、弁護士が仲介に入り債務者の資産状況を判断して競売を勧めたりする場合もあります。

 任意売却を希望するには、本人(債務者)が金融機関等に相談することが必要となり、連絡なしの場合が続くと強制的に競売の手続きが取られる場合もありますので、連絡は入れるようにしましょう。任意売却と競売の大きな違いは、売却の価格にあります。

 任意売却は、市場価格に近い価格で売買できるものの、競売となると「居座りや管理費の滞納など」敬遠により市場価格より2~3割引きで売却されることから、売却できたとしても住宅ローンの残債が多くなります。その他も、売却至るまでの精神的な負担の違いがあります。

 売却までの期間は、資金的に余力がないことから売却までは住み続ける方が多いのですが、任意売却であれば負債があることを知られたりしませんが、競売の場合は、新聞やインターネットで競売情報が載せらてしまうので、ご近所の方にバレてしまうリスクが高くなります

 近所の目を気にしながらの生活は、精神的にも追い込まれしまうのです。任意売却ですと税額控除や売却益から引っ越し費用や多少の生活費を捻出できますが、競売は何も残りません。結果的に債務者にとってベストな選択は、任意売却なのです。このコラムがあなたにとって参考になれば幸いです。(執筆者:村井 一則)

この記事を書いた人

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ノーリエ合同会社 代表社員
北海道札幌市出身。理容師免許取得後サロン勤務・管理職・店舗経営を経て、2004年に訪問理美容の専門事業を展開。事業拡大に伴い2011年4月にノーリエ合同会社を設立。現在、福祉系FPの年金アドバイザーとして、老後の資産設計や介護に関する悩みをお持ちの方のご相談のサポートとして活躍。メール無料相談も実施中しておりますので困ったことがありましたらお気軽にお尋ねください。
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