絶対にやってはいけない不動産投資があります。“赤字となることが明確な不動産投資”はおこなうべきではありません。
投資と考えてしまうと、“将来の事を予測できない景気”に任せることになってしまいます。投資ではなく、不動産経営を行うという認識に代えたほうが良いのです。
不動産は高額な買い物です。景気が悪くなったときに、それは仕方がないと諦めることができますか。どんな景気であろうとも競合に勝ち抜き、収益を上げるのです。投資ではなく“経営”なのですから、物事を始める前に事業計画を綿密に練ることが大事です。失敗をした人は経営の事業計画が曖昧だった人たちばかりです。
赤字物件を購入してしまった例
不動産経営の良い点は、“あなたが不動産を購入する前に事業計画を書き上げることができる”ということです。過去の事例では不動産営業マンが赤字となる事業計画を提示しても、それに気が付かずに物件を購入してしまった事例がありました。
笑い話ではありません。この事例はとても多いのです。
例えば、ワンルームマンション投資が当てはまります。
マンション価格 1700万円
諸経費 90万円
自己資金 100万円
月家賃収入 9.2万円
管理費(月額) 6千円
修繕費(月額) 5千円
借入額 1690万円
25年借入・金利2.5％ → 月返済額7万6千円
これにより発生する毎月の利益5千円
営業マンからは、このように毎月5千円の利益が出ますと説明されます。そして、100万円の資金で25年後に優良な立地の物件を取得できますとも説明されます。利益が出ることを期待して不動産を購入しても、購入後には固定資産の請求書が届き、火災保険の費用がかかります。
となり、月間収支はマイナス1千円。結局、毎月の不動産収入は得られず、自分の貯金からの持ち出しで、支払いをしなければなりません。
事前の計画ですでに赤字の場合は、空室出たとき、家賃が下がったとき、修繕費がかかったときには、もっとひどい状況になります。営業マンの説明不足、購入者の勉強不足などが原因です。
経営者としての立場で不動産購入前に綿密に事業計画を立てたのならば、次のポイントは必ず確認しておけるのです。
不動産価格 仲介手数料 不動産取得税 ローン返済額 固定資産税 保険費用 管理費用 想定空室率 想定家賃下落 など しっかりと事業計画を立てれば、収益が見込めない物件であるかが明確にわかります。赤字物件ならば購入しないと判断をすればよいのです。
不動産賃貸の良いところは、人が必要とする衣・食・住のひとつ『住』であり、生きるために必ず必要とされることです。家を貸す商いは、江戸時代でも営まれていました。現在も、築40年の建物でも賃貸業が成立しているケースもあります。
目的の土地の周りには必ずと言っていいほどアパートがあるので、家賃相場も把握することができます。空室率もわかります。満室物件と空室物件の違いもわかります。現地を歩くだけで容易に、成功事例と失敗事例を目にすることができます。
不動産を取得する前には綿密な事業計画を立てなければいけません。そして、赤字が出る可能性がある物件は絶対に取得してはけないのです。（執筆者：大長 伸吉）
