「収益がプラスとならなければ、不動産を取得する意味がない」 当たり前のことです。銀行も同じように考えています。しかし、この言葉が曖昧になってしまう下記のような事例があります。これらの事例に対して、注意をしてもらえればと思います。
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事例1. ワンルームマンション販売
ワンルームマンションの不動産投資を勧める販売業者は、「自己資金が無くても、簡単に収益不動産を取得できます」とのセールストークをしてきます。しかし、自己資金を出さずに銀行から融資を得た場合、毎月の家賃収入から、銀行への元金と利息の返済と諸経費を引くと、赤字になってしまうケースが多々あります。
となります。
サラリーマンの場合、源泉徴収で税金を支払っています。年末調整を各自で行うことで、このマイナスのほぼ全額分を還付してもらえます。「この還付金を得ることで、新たに出費をすることなく物件を取得できる」これがセールストークです。しかし、このワンルームマンションの運用事業を単体でみた場合、収支がマイナスであり、赤字の事業です。
物件の所有権を持つことができますが、マイナスの事業のために、1,000万円ほどの借金を抱えることは危険なことです。家賃が下落したら収支はさらに赤字となり、空室となった場合は大赤字です。年末調整での税金還付では到底取り戻すことができず、給与からの持ち出しとなります。更に家計が苦しくなるような物件を持つべきではありません。
「収益がプラスとならなければ、不動産を取得する意味がない」 しかし、販売業者は自社の利益のために、この常識を覆してでもセールスを仕掛けてきます。甘い言葉にのせられず、冷静に対処しましょう。
事例2. 戸建て住宅の販売
新築戸建ての住宅を取得することは、日本中の家族の夢と言います。しかしながら、単に戸建て住宅を取得するだけでは、家計の圧迫となってしまいます。
その理由は明白です。給与から住宅ローンを返済しているからなのです。もちろん、賃貸住宅に住む場合も同じことが言えます。賃貸に住むという判断、自宅を購入するという判断。
このいずれも、安心とは言えません。給与が減額となったら、会社が倒産したら、支払いをすることができなくなるからです。住居目的だけの戸建てを持つということは、収益を生み出しません。重荷を背負うことになるのです。
「収益がプラスとならなければ、不動産を取得する意味がない」 この常識を完全に無視して、自社の収益だけを求める業者が、世の中にたくさんあるのです。その結果、私たちの家計が苦しくなってしまっているという現実があります。
しかし、賃貸併用住宅を取得すれば、家計が苦しくなることがありません。賃貸併用住宅を行う意図は、
・給与収入からローンの元金と利息の返済をしなくてよいから
・比較的容易に収益物件を所有し続けられるから
というものです。
住宅を持つことが、将来の家計の負担となるようでは本末転倒です。もう一度、将来安定した生活を送るために、今何をすべきか考える必要があるのです。
銀行員さんは大切な連絡役
かなり大きな金額になりますので、全額を自己資金でまかなう人は稀です。そこで、頼りになるのが資金を貸し出してくれる銀行です。
銀行から融資を受けるためには、銀行員さんの力を借りなければなりません。資金を貸す当事者が銀行であり、その窓口となるのが銀行員さんだからです。土地や建物費用は収益が上がる前に支払う必要があるため、銀行から融資の承諾が得られなければ、収益物件の事業計画を始めることができません。融資を受ける人は、可能な限り銀行員さんを味方につけるべきです。
銀行員さんの業務は、健全な事業に融資を実行することです。銀行員さんは、銀行内の稟議担当部署に対して、融資の承諾をもらえるように働きかけをします。私たち借り手にとって、銀行員さんが大切な連絡役となるのです。銀行員さんからの信頼関係を失ってしまうと、融資が難しくなる場合もあります。
銀行員さんに言ってはいけない一言
しかし、大事な役割のある銀行員さんと接する時間は長くはありません。1時間程度の銀行での融資相談や電話での会話のみのケースが大半です。借り手として、この短い時間が銀行員さんに良い印象を与えるチャンスです。
例えば、次のようのように伝えてしまうと良い印象とは言えません。「今すぐにお金が必要です」、「この資金を得られなければ困ります」などとの言葉です。借り手の必死さが伝わる言葉ですが「この借り手は安心してお金を貸し出せる人ではない」、または「切羽詰っている人だ」と思われてしまいます。
銀行としても、出来る限り資金に余裕がある健全な人にお金を貸し出したいと考えています。提案する賃貸事業に対して、融資額を決めるのは貸し出す銀行側です。
金額に対してコメントをするよりも「融資を得るために、できる限り自由な発想でアドバイスをしてください。銀行側の提案に対して私も可能な限り対応させていただきます」、「融資審査過程で苦労をしたことは、良い経験になります。文句は言いませんよ」あるいは「私は柔軟な姿勢で対処します」などとの伝えるとよい印象をとなります。
銀行員さんとの信頼関係を築くことが大切
このように伝えた意図は、融資については自己責任であること、そして銀行員さんの力を求めていることです。そのためには、なにより銀行員さんとの信頼関係を築くことが大切です。銀行から依頼された資料をしっかりと提出すること、できる限り早く提出することなど基本的なことができていない依頼者も多くいます。
資料が到着しない限り、業務を進められないこともありますので、銀行員さんは困っていまいます。このようなことでは、良い融資承諾を得られません。
もう一つ大切なことがあります。うそのある資料では、銀行も適正な審査ができません。その後にトラブルとなった場合の責任と負担は、借り手に戻ってきます。
・銀行に適正に審査をしてもらうこと
・銀行員さんには精一杯の努力をしてもらうこと
それでも融資が出なければ、その事業計画が良くなかったと理解すべきです。もっと収益性が上がる土地を探して、次の事業計画おいて健全な融資を受ければよいのです。
収益物件のために資金を調達することは簡単ではありません。銀行との信頼関係を築き、銀行員さんの能力をフルパワーで発揮してもらえることができれば、希望額の融資を得られることでしょう。（執筆者：大長 伸吉）
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