2014年に入り、株式を上回る世界的なREIT相場の上昇が続いています。代表的指標であるS&PグローバルREIT指数の年初からの上昇率は15%超に達し、地域別でみても世界の6割超の市場規模を持つ米国をはじめ、オーストラリア、日本、ヨーロッパ、シンガポール、香港の主要指数も大差のない上昇率を示しています。

 こうした世界的なREITの好調がいつまで続くかは、現在の最適な投資環境に変化をもたらす要因や、それがREIT価格にどう影響するかを予想する必要があります。

REITの投資環境に変化をもたらす金融政策や地政学リスク

 一般的に、景気回復過程で市場金利は上昇しますが、REITにとっては資金調達コストの上昇や配当利回りの相対的低下に繋がり、価格下落要因となります。

 しかしながら、REITの収益源である不動産価格や賃料も上昇するため、収益の増加が負債コストの増加を上回る限り、ファンダメンタルズの改善を通じて価格は上昇する傾向にあると言えます。

 こうしたなか、現在の世界的なREIT相場の上昇の背景としては、世界的に緩やかな景気回復と金融緩和による低金利の同時並行が、REITにとって最適な投資環境になっていると考えられます。

 こうした世界的なREITの好調がいつまで続くかは、今後の景気回復の程度と金利上昇とのバランスで決まり、その中心的役割は日米欧の中央銀行の金融政策が担っています。

 中でも、金利引き上げ時期を巡るFRB(米連邦準備制度理事会)の今後の政策が、REIT価格に与える影響は大きいと予想されますが、ここで注意したいのは「金利引き上げ時期の発表 イコール REITの売り」ではないということです。

 短期的には、金利の引き上げ時期発表に短期投資家が反応して価格が下落する可能性がありますが、景気の安定成長を前提とした政策に基づくものであるため、その後も中長期的な収益拡大期待やインフレヘッジ資産としての買いニーズが見込まれます。

 また、最近ではウクライナや中東などの地政学リスクが金融市場に与える影響が大きくなってきています。REITにおいては、地政学リスクは株式と債券とのトレードオフの関係に影響されて、上昇する場合と下落する場合があることも頭に入れておく必要があるでしょう。

 具体的な投資に当たっては、J-REITや海外REITを組み入れた投信を購入するのが一般的であり、高い分配金利回りに加え、円安も後押しし、有力な運用手段として定着してきています。

 また、今後は短期的にREIT価格があまり変動しないか下落を予想する場合に、効果的な運用が期待できるカバードコール(保有する資産のコールオプションを売却することで、オプションプレミアムの獲得を目指す戦略)を使った投信も注目されます。(執筆者:青沼 英明)