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自宅併用賃貸住宅を建てる時には小規模宅地等の特例に注意

今年に入って、相続税の基礎控除額の減額による増税が騒がれていますが、反面、小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例は面積要件等は緩和され、この特例規定を適用できるかたは減税となってきます。

これは、基礎控除額減額分を、一定の要件を満たす方には補えるように配慮したものと思えなくありません。

小規模宅地等の特例の恩恵

この小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例は、もともとは事業承継対策としてできたものです。

個人が商売等の事業の用に供している土地はその家族にとっては最低限、必要な財産。それではその財産を引き継いだ者が継続して事業を続けて行くのならばその土地の課税価格を低くしてあげますよ、という目的です。

そして、その必要な財産は、居住用に供しているのも対象となり、さらには事業のうち貸家経営のような不動産所得に分類されるいわゆる準事業といわれるものに供している土地は一般の事業とは区分されることとなっていきました。

そして、現状は、事業用の小規模宅地は400平方メートルまで80%の評価減、居住用は330平方メートルまで80%の評価減、貸家用は200平方メートルまで50%評価減、そして事業用と居住用はそれぞれの限度面積まで併用が可能となりました。

要は、事業用で400平方メートル+居住用で330平方メートル、合計730平方メートルまで最大で80%の評価減の恩恵が受けられることとなりました

ただし、貸付用の特例の適用を受けようとすると、旧来の全体として400平方メートル(居住用と貸付用はぞれぞれ×400/330、×400/200、を乗じた地積で判定)の面積要件が生じてきますので、土地をたくさん所有されているかたは、この貸付用の特例の適用をうけることは少なくなってくるものと感じています。

この小規模宅地等の課税価格計算の特例は相続税の基礎控除額が減額されてしまったなか、非常に有効な見逃せない相続税の特例規定になってきたように思います。

特例の効果を事例で検証

都心部の不動産は住居用しかないかたも基礎控除額の減額で相続税の課税を心配せざるをえなくなった状況では、この小規模宅地等の特例が受けられるか否かで相続税の課税を免れるかいなかの分かれ道となってきます

充分にその適用要件とその適用を受けたことによる効果については充分に検証しておきたいところです。

たとえば、住んでいる家を建て替える場合に敷地が100坪(330平方メートル)と広めであることから、自宅の他に貸家も併用して建て替える場合を考えてみます。

ハウスメーカーの営業のかたから、どうせ建て替えるのなら自宅以外にも将来の年金の足しに貸家を併用して建てましょうと奨められることがあるでしょう。

住宅地としての環境も良く、交通のアクセスや学校、スーパーの立地も申し分ないといったような市場性の高い地域であれば悪くない話です。

そして、長男は転勤族で定年までは日本全国を回って歩く、長女は嫁いでいて、同居するあてもないので2世帯住居を建てる必要もない。

老夫婦2人で住む家に対しては敷地が広いし、もったいない…。

であるならば、貸家を併用して、賃料を年金の足しにしてという考えはもっともな話です。

そして、敷地のうち、貸家部分は貸家建付地として、相続税の評価額の計算上、一定の減額できる計算方法が採れることとなってきます。

しかし、小規模宅地等の特例に違いがでてくることとなってきます。

大まかな条件設定として、敷地100坪(330平方メートル)、路線価坪100万円(借地権割合60%)、建物100坪(住居部分50坪、貸家部分50坪)としてみます。

住宅のみ建て替えた場合の相続税評価額は次の計算となります。

路線価100万円×100坪=10000万円(1億円)-10000万円×330平方メートル/330平方メートル×80%(小規模宅地等の特例の減額)=2000万円

となります。そして、上記の条件設定の貸家併用で建て替えると次の様な計算となります。

(1) 敷地のうち住居部分

路線価100万円×(100坪×50坪/100坪)=5000万円ー5000万円×165平方メートル/165平方メートル×80%(小規模宅地等の特例の減額)=1000万円

(2) 敷地のうち貸家部分

路線価100万円×(100坪×50坪/100坪)×(1-0.6×0,3)=4100万円ー4100万円×100平方メートル/165平方メートル×50%(小規模宅地等の特例の減額)=2857万円

(1) +(2) =3857万円

このケースの場合、住居のみで建てた場合と貸家併用とで建てた場合の差は1857万円となり、おおよそ2倍近くの差となってきます

仮に、株を初めとした金融資産や多額の生命保険金に加入しており生命保険金の非課税控除後で1億円程度の金融資産があった場合で、基礎控除額控除後の課税価格が5000万円超1億円以下の場合とすると相続税の税率が30%となりますので、おおよそ557万円程度の相続税の差となって表れてきます。

こうなってくると、貸家で稼いでくれる収入から貸家のローン(ローンを組んでいたとして)を差し引いた実収入と比較して、どの程度のメリットが生じるのかの検証は、是非とも、しておきたいところです。

このようなケースでは、この家を建てたお父さんが高齢となり相続を意識せざるを得なくなった頃に長男家族が貸家に住んで、小規模宅地等の特例の恩恵をより多く使えるようにするといったことは考えられるでしょう。

その方法にしても、細かな適用要件を確認する必要はありそうです。

もっとも、この小規模宅地等の特例は租税特別措置法の規定ですので、いつなくなってしまうか分からない規定ではありますので、遠い将来にわたってこの規定をどこまで意識するのかを考える必要はありそうです。

ただ、相続は、いつ起こるかは分からないものですから、ある程度は現行法令に基づいて考えざるを得ないこととは思います。

さらなる消費増税も控えていますので、あらゆる営業の提案が考えられます。そんな時には、是非、いろいろな角度から考えてみて将来のキャッシュフローを検証しながら判断していってみてください。(執筆者:荒木 達也)

この記事を書いた人

荒木 達也 荒木 達也()»筆者の記事一覧 (46) http://www.arakifp.com

株式会社ARK財産承継コンサルタンツ 取締役
(荒木不動産コンサルティングFP事務所 代表)
不動産会社での経理業務、大手不動産会社系列の住宅メ-カ-での住宅・不動産の営業、財産コンサルティング会社での財産コンサルティング業務、会計事務所での相続税等税務全般の申告業務に従事した後、相続対策での不動産対策の重要性を痛感し、公平中立な視点で提案を行う不動産・相続をメインとしたFP事務所を開設し今春新たに法人化。株式会社ARK財産承継コンサルタンツ(荒木不動産コンサルティングFP事務所)は、CFP、不動産コンサルタント、トータルライフコンサルタントである一人のコンサルタントの視点で、財産の現状分析から税務、不動産、相続、保険、資産運用等の総合的な財産コンサルティングを行います。不動産・相続・ライフプラン・保険・資産運用・住宅取得・住宅ローンなど、お気軽にご相談ください。
<保有資格>:CFP、1級FP技能士、不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、証券外務員2種、住宅ローンアドバイザー、トータルライフコンサルタント、MBA・税理士試験(簿記論・財務諸表論取得)、日商簿記1級
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