住宅を取得する際の契約には、おもに新築建売、新築マンション、中古マンション、中古一戸建てといった完成したものを購入する売買契約と、住宅の新築や建替えなどの工事をお願いする建築請負契約というものがあります。

資金繰りの面において、建築請負契約については売買契約にはない注意が必要ですので、お話しておきたいと思います。

つなぎ融資(ローン)とは?

多くの方が住宅取得の際に利用される住宅ローンは、原則、建物が完成して抵当権(担保)がつけられなければ正式には全額融資されません。
注)提携ローンや金融機関によっては担保設定前融資が可能な場合もあります。

ですが、請負代金の支払いは概ね、契約時金中間時金(着工時金や上棟時金)・完成時金(竣工時金)と3回に分けて1/3づつ支払うようになっています。これは、よほど資金力のある建築請負業者でなければ完成まで材料費等を立て替えておくことが不可能だからです。

すると請負代金の大部分を住宅ローンに頼っている方々は、建物完成前の支払いが出来なくなってしまいます。そこで登場するのがこのつなぎ融資(ローン)というわけです。文字通り、建物が完成して住宅ローンを正式に実行してもらうまでの間をつなぐ融資というわけです。つなぎ融資(ローン)を借入れしている間は金利のみを支払い、正式な住宅ローンが融資実行された時点で精算するという流れになります。

つなぎ融資(ローン)の内容は金融機関によってさまざま

このつなぎ融資(ローン)の内容は、金融機関によって異なります。金融機関によっては、つなぎ融資(ローン)そのものをおこなっていない金融機関さえあります。金利条件が正式な住宅ローンに比べて非常に高かったり、手数料が多くかかったり、申し込みのタイミングが限られたりする場合などさまざまです。

先日、住宅ローンコンサルティングをさせて頂いたお客様でもこんなことがありました。表面金利の低さだけで判断した金融機関にインターネットで事前審査をしてもらい、事前審査は通過。本申込前に不安になって幣事務所に相談にこられた訳ですが、つなぎ融資(ローン)が必要であることを御存知なく、一切考慮されていませんでした。

その金融機関でのつなぎ融資(ローン)の扱いを調べてみると、扱いはあったものの、住宅ローン本申込時に同時に申し込むことが条件になっていたり、手数料が多くかかったり、その適用金利が正式住宅ローンよりもかなり高く設定されていることがわかりました。トータル的に判断すると、地元の信用金庫のプロパーローンのほうが断然有利であり、結果そちらで申込みをおこない、無事融資実行まで済ませた次第です。

あと少し相談にくるタイミングが遅ければ、どうなっていたことでしょうか? つなぎ融資(ローン)の手配が出来なかったことを想像すると、かなり面倒なことになっていたことでしょう。

このように住宅ローン選びにおいて、つなぎ融資(ローン)の必要有無は、大きく影響してきます。建築請負契約の場合は、請負代金の支払時期と金額を確認のうえ、金融機関の融資実行内容をチェックすることです。そのうえで、つなぎ融資(ローン)の必要があれば、それも加味して住宅ローン選びをしなければいけません。

くれぐれも、表面金利だけに惑わされて住宅ローンを決定しないようにしましょう!!(執筆者:小木曽 浩司)