アベノミクス政策により、政府、日銀は金融緩和策を取り続け、直近では、中国経済の減速懸念、原油安によるオイルマネーの換金売りにより、日経平均株価が大幅に下落しました。

これを受けて、日銀はマイナス金利政策を決定。メガバンク各社は預金金利の引き下げを次々に発表した状況で、住宅ローン金利の更なる引き下げも考えられる状況です。

5年前後前に住宅ローンの借り換えを実施された方でも、再度借り換えを検討しても良い状況です

住宅ローンの借り換えとは、今借入している金融機関に借入金額を一括返済し、新たな金融機関の住宅ローンに借り換えることです。

最初に借りた時よりも金利が下がった時に効果があります。

借り換え効果がある条件は

1. 住宅ローン残高が1000万円以上残っていること
2. 返済期間が10年以上残っていること
3. 借り換え後の金利の差が1%以上あること

上記3つの条件をクリアしていると検討してよい状況です。

借り換えのポイント

総返済金額(元金+利息)の比較をし、差額金額を算出する

現在借入している住宅ローン、借入当初3000万円を期間30年、金利2%で借入し10年経過すると、借入残債が2192万円になります。

後残りの20年を金利2%のまま返済すると、総返済金額(元金+利息)が2661万円になります。

同条件で金利1%の住宅ローンに借り換えると、総返済金額は2419万円になります。

借り換えると、242万円のプラスの差額が出ますので借り換えた方が得になります

借り換えに必要な諸費用を算出する

1. 抵当権抹消と設定に伴う登記費用、15万円前後

2. 住宅ローン借入時の事務手数料、メガバンクの場合3万円から5万円、ネット銀行は借入金額の2.0%~2.2%

3. ローン契約時に添付する印紙税、2万円

4. 保証料、ネット銀行はゼロがほとんど、メガバンクは借入期間20年、借入金額1000万円あたり15万円前後

5. 団体信用生命保険料、ネット銀行、メガバンクとも借入金利に含まれているのがほとんどです。フラット35は必要になります。

上記1、2、3は必ず必要になります。

ネット銀行は保証料ゼロがメリットですが、事務手数料が、借入金額が多くなると、高額になります

一方、メガバンクは事務手数料が一律で安いですが、保証料が、借入金額が多くなると、高額になります。あくまでも、諸費用の総合計で判断すべきです。

まとめ

最終的に住宅ローンの借り換えは、総返済金額(元金+利息)プラス諸費用の合計金額を算出して判断すべきです。

住宅ローン本体の金利が安くても諸費用が高いケースもあり、あくまでも、総費用合計金額で判断してください。

また現在借入している金融機関にも、他社に借り換える旨を伝えて金利交渉をすると、良い条件が提案される可能性がありますのでぜひ交渉してみてください。(執筆者:中井 泰男)

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