不動産投資するなら都心が正解？　不動産投資の立地に関するウソ・ホント

人口の都心回帰が進む昨今、それを見越して明治や東京理科大、大妻女子大学などの学校法人にも都心回帰の兆候が見られます。

「出口から考える自宅マンション購入術」では都心における物件購入が、資産価値の維持を考えると得策であることをお話しました。

それでは、収益物件の場合はどうでしょう？　果たして都心に物件を購入すれば儲かるのでしょうか？

不動産投資するなら都心？　地方？

都心のメリット・デメリット

都心に収益物件を購入するメリットとしては、何といっても需要が多いことが挙げられます。

人口の都心回帰の傾向が継続している以上、都心では将来的に安定して需要を見込めると考えられます。不動産自体にも資産価値があるのも地方に比べた利点と言えるでしょう。

反対に都心における不動産投資のデメリットってなんだと思いますか？

物件の購入価格が高いので、物件が安い地方に比べたら利回りは低くなります。また資産価値があるということは、その分固定資産税が高額になりますよね。

地方のメリット・デメリット

一方、地方で不動産投資を行うことのメリットは何でしょう。

一番のメリットは物件が安く購入できることで、少ない初期投資で始められることではないでしょうか。また、築古物件を購入すれば高利回りも期待できます。

反対にデメリットとしては、人口減少のリスクが伴うことに尽きます。

企業城下町ではその企業が撤退したとたんに空室だらけに…といったことも考えられるので、注意が必要です。

どっちが正解？　私は地方派

どちらが正しいという答えはありません。それぞれの投資スタイルに合わせて物件を購入する場所を決めればよいわけです。

例えばマンションの値上がりを見込んで売却益を狙う（キャピタルゲイン）場合は、地方ではなく都心のマンションを購入するのが正解でしょう。

それに対して賃料収入を得るインカムゲインを対象とする場合は話が違ってきます。

地方での不動産投資のメリットに挙げたように、地方では高利回りを期待することができます。家賃収入を効率よく稼ぐことを考えると、リスクは伴うものの地方物件の方が優れています。

したがって、私は自宅を除いて都心には不動産を所有しておりません。ある程度のリスクを取ることでリターンを取るという選択をしたのです。

低利回りとはいえ、都心の5億円の物件を5％で運用すれば2500万円の家賃収入が得られます。お金持ちはそのような投資法でも儲かります。

しかし私のような持たざる者の場合は、ある程度のリスクを負って高利回りの物件を購入しなければリターンを得ることができないのです。

そうした場合には、そのリスクを最小化しさえすれば問題はありません。

地方に物件を購入する場合は、物件価格に占める土地の値段が高い物件を購入することはその一例です。

これは購入価格に見合った資産価値を確保する上では重要なことです。賃貸需要がありそうか事前に調査することも重要です。

通勤圏内に工場や会社があるかどうか、地元の不動産屋さんに確認すれば快く教えてくれるでしょう。

このような地道な努力でリスクを減らせば、地方物件のデメリットの多くを補うことが出来ることもお分かり頂けるのではないでしょうか。（執筆者：内田 陽一）
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