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不動産賃貸・投資について
不動産投資を始める際、「まずは区分所有から」と考える人は多いのではないでしょうか。
そう言っている私も実家近くの小さな区分所有が不動産投資における初めての物件でした。
お話した通り、この物件での失敗から私の不動産賃貸人生が始まったのですから、この物件には色々な思い出があります。
収益面では失敗に終わった物件ですが、その物件を購入したことは長い目で見たら失敗ではなかったようにも思います。
なぜなら、私はこの失敗から不動産賃貸・不動産投資に関して多くのことを学びましたから。
失敗したから区分所有への投資が劣っているということではありません。
私は現在でも3室の区分所有を所有しており、実質の利回りも8%-13%となかなかなものです。
物件と合わせて管理や修繕がパッケージ化された区分所有は、維持管理に費やす労力が少なく一棟ものに比べてハードルが低いため、私の場合もそうであったように、不動産投資を始めるには良い「教材」になります。
区分と一棟は一長一短
ここで考えてみましょう。
楽ができるということはその反面そこにはコストが掛かるわけで、毎月の管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。
この管理費や修繕積立金の額が大きいほど、実質利回りが押し下げられてしまうことになります。
一方、アパートなどの一棟ものでは物件の維持管理を自分で行い修繕費をコントロールしさえすれば、区分所有で毎月支払う管理費・修繕積立金を支払う必要がなく、余分なコストを省くことができます。
注意が必要なのは、アパートでもいずれ修繕が必要になりますので、その時に備えて自分で修繕費を積み立てておく必要があります。
区分所有はステップアップへの第一歩！？
次に投資効率を考えてみましょう。
築20年のワンルームマンションの表面利回りは10%程度。管理費や修繕積立金を考えると、実質利回りはせいぜい7-8%程度だと思います。
それに対してアパートだと実質利回りで10%以上、うまくすれば15%以上の利回りも期待できます。
つまり区分所有に比べて一棟ものへの投資では効率的に収益を上げることが可能になります。
こうしたことから入門編として区分所有を運用し、経験を積んで自信が付いたところでアパート投資に移行するという流れは、理に叶っていると言えます。
地方では東京のワンルームと同じような価格で小さなアパートを購入することも可能ですので、室数を増やしたい大家さんにとってもアパートはオススメです。
リスク管理も大切
区分所有の稼働率は100％か0％のどちらかしかありませんので、1室しか所有していない大家さんは退去されてしまうと家賃収入が入ってこないことになります。
しかしアパートの場合では、1室退去があっても他の部屋が収益を生んでくれるといった利点があります。
一方で、地震などの自然災害でアパートが被災した場合は全室居住不可能になることも考えられますので、そのような自然災害が起こりにくい場所を選ぶことも重要です。
区分所有の場合は投資する場所を分散させることでリスクを分散させることができるといった利点があります。
このように区分所有と一棟ものには一長一短があります。
経験が浅くある程度「おまかせプラン」で行きたい人は区分所有、不動産投資にも慣れてきて、できることは自分でやるので投資効率を上げたい大家さんは一棟ものといったように、いまの自分の状況に合わせた選択をするのが良いのではないかと思います。（執筆者：内田 陽一）
