マンションを購入するには、まずは住宅ローンでいくら借入できるかがポイントになります。借入可能額は年収によって決まります。

ただ、借りれる金額は分ったとしても、自分の身の丈にあった購入額はいくらなのでしょうか?

それは、1年間でどれだけ返済できるかが基準(年間返済金額)になります。

住宅ローンの年間返済金額は年収の25%が目安になります。年収が400万円であれば、100万円が年間返済金額になります。

【上記年間返済金額が可能の場合の借入金額】
期間35年、固定金利 1.5% の場合  2722万円

期間35年、変動金利 0.6% の場合  3156万円

借入金利が低いほど、借入期間が長いほど、借入金額は多くなります。上記内容は借入する金融機関の審査結果次第で上下しますので目安にしてください。

35年間もの長い期間のあいだ、ずっと金利1.5%というのは低金利時代の申し子です。つい1年前は上記同条件では2.0%でしたので1.5%はすごく安い金利です。

住宅という担保をもとに史上最低の低金利を利用して優良資産を築くには最大のチャンス到来です。

購入金額の決め方

借入金額がわかれば、購入金額が決定できます。

住宅購入時に必要な金額は次のようになります。

購入金額(頭金+住宅ローンの借入金額)+諸費用(購入金額の8%~10%が目安)

住宅購入時には、住宅ローンの借入金額以外に頭金(購入金額の10%が目安)と諸費用が必要になります。

2700万円の住宅ローンを借入して、3000万円の物件を購入するには自己資金600万円必要になります。自己資金の内訳は頭金(300万円)+諸費用(300万円)です。

自己資金の600万円は20代、30代前半の方には結構高いハードルですね。

金融機関の審査結果次第では頭金なしの全額ローン、なおかつ、諸費用も含め全額ローンで借入できる可能性がありますが、審査基準は厳しくなります。

100万円でも自己資金が用意できれば、貯める能力がある人、イコール返済能力がある人と判断し、借入できる可能性は高くなります。

予算3000万円の優良資産になるマンションを選ぶポイント


都心(理想は23区内)のワンルームを選択しましょう。

けっして広さを基準に郊外のマンションを選択してはいけません。将来の資産価値を基準に置くと、郊外のマンションは10、20年後に都心の物件に比べて大きく低下する可能性があります

日本は今後、人口減少時代になり、首都圏といえども、人口減になり、利便性の高い都心は、郊外に比べて人口は維持でき、住宅の需要は低下せず資産価値が落ちにくいと判断できるからです。

ワンルームであっても、将来結婚等で広いマンションが必要になれば、売却して住み替えすれば良いです。売却価格が購入価格を大きく下回る可能性は低いです。

また賃貸にする方法もあります。都心のワンルームの入居者はすぐに見つかります。家賃も郊外に比べ高く設定できます。

将来優良資産になるマンションは都心の物件の中から選択すべきです。最初はワンルームでも、都心の物件を選択しましょう。(執筆者:中井 泰男)