住宅ローンの借り換えを検討する時は金利を基準に判断します。
現在借入している金利より低い住宅ローンに借り換えすると効果が発揮されます。
毎月の返済金額が減ります。毎月の返済金額が減ると、総返済金額（元金＋利息）が大幅に削減でき、場合によっては何百万単位で削減効果があります。
目次
「借入金額3,000万円 期間35年 全期間固定金利2％」で借入した場合
10年経過後
残債金額 2,340万円を全期間固定金利
2％のまま25年間返済すると
年間返済金額 119万172円
総返済金額 2,975万4,463円
1％の住宅ローンに借り換えると
年間返済金額 105万8,256円
総返済金額 2,645万6,275円
【差額】
年間返済金額 13万1,916円
総返済金額 329万8,188円
と1％の金利差により、それぞれの項目で上記のように大幅に削減できます。
上記が通常の借り換えの方法です。通常、金融機関は、借り換え時は、今借入している住宅ローンの残存期間以内の期間しか設定してくれません。
プラスアルファの禁じ手とは上記の金利差にプラスして、借入期間を延長することです。
残期間25年を30年に5年間分延長するすると
年間返済金額 90万3,156円
総返済金額 2,709万4,740円
になります。
【差額】
年間返済金額 28万7,016円
総返済金額 265万9,723円
と総返済額以外の項目を大幅に削減できます。
ただ、上記条件を審査してくれる金融機関はあまりありません。
メガバンク（東京三菱UFJ、三井住友、みずほ）、JA、ネット銀行のソニー、イオン等の主要な金融機関は審査対象外になります。新生銀行、住信SBI銀行が審査してくれます。
また、地域の信用金庫が応じてくれるケースもあります。
先々、支払いが苦しくなることが予想される場合
先々、子供の教育費（大学、高校進学等）が必要になることが予測されるのであれば、教育ローン（2.2％～3.0％）を借りるより、金利の安い住宅ローンを借りておいたほうが得になります。
高い手数料を支払って借り換えするのであれば、金利差のメリットだけでなく、期間を含めたダブルメリットを受けることを考えるのも一つの方法です。
過去の住宅ローンの借り換えの鉄則では、期間を延長するのは禁じ手のひとつでした。
期間を延長すると、延長した期間分の利息を多く払うことになり、結果として、総返済金額は多くなるからです。
3％、4％の時代ならともかく、1％前後の金利状況下では、毎月の返済金額を大幅に削減出来るメリットもあり検討しても良い時代になりました。
最後に
住宅ローンを早く返すのではなく、出来るだけ長く借りて、ゆっくり返すのもまんざら、間違った方法ではありません。
総返済金額は多くなりますが、その金額をどう見るかで判断しましょう。
とにかく毎月の返済金額を減らす事が第一と考えるならば、また、プラス5年分の生命保険が付加されると考えると価値があると判断と言えます。
マイナス金利時代だからこそできるプラスアルファの禁じ手も検討して見ましょう。（執筆者：中井 泰男）
団信・8疾病保障の保険料0円！ 繰上返済手数料0円！ の業界最安値水準の金利なら⇒住信SBIネット銀行 公式HP
