皆さんは、間取りを気にして物件購入の検討をしますか？
そのような投資家さんも多いかと思います。
今回は、間取りが不動産投資においてどのような影響を与えるのか、考えてみることにしましょう。
目次
1Kと2DKを比較
20㎡の1Kが16室あるアパートと40㎡の2DKが8室あるアパート、あなたならどちらの物件を購入しますか？
私なら40㎡の2DKが8室あるアパートを購入することでしょう。それはなぜだと思いますか？
同じエリアにあるこれら2つの間取りの物件の家賃、後者の専有面積が前者の2倍だからと言って、前者の2倍の家賃を後者で求めることは不可能でしょう。
このことを考えると、1Kのほうが投資効率が良いようにも思えます。ではここで、1Kにはどのような人が入居するか想像してみましょう。
1Kの部屋を求めて不動産屋さんを訪れるお客さんの多くは、学生か単身者です。
1Kの部屋に2人で入居することは不可能なので、カップルやファミリーを受け入れることはできません。
ところが、2DKの間取りであればカップルやファミリーにも対応できるばかりか、広めの部屋を求める単身者もターゲットにすることができます。
このように、2DKには募集の際の間口が広がるというメリットがあるのです。
それに加えて、1Kは2DKと比べて風呂とトイレが同一スペースに配置された3点ユニットの部屋が多いという特徴があります。
そのような1Kの部屋は、入居付けや稼働率の面で苦戦が強いられることも予想されます。
設備故障の際のインパクトも考えて
私がアパートを展開する北関東における家賃相場は、1Kで3万円、2DKで4～5万円ほど。
ある部屋でエアコンが故障して交換するとしましょう。いちばん小さなタイプでも、新しいエアコンは工事費込みで7万円ほど。
1Kの部屋のエアコンが故障したら家賃の2.5か月分が飛ぶことになります。
1Kでも2DKでも設備の価格に大きな違いはないので、エアコンが故障しても2DKであれば1.5か月分の家賃で交換することができます。
つまり、1Kに比べて2DKのほうが設備故障の際の痛手が少なくて済むことになります。
これは、給湯器などエアコン以外の設備が故障したときにも同じことが言えます。
エアコンや給湯器などの耐久消費財は、数年に一度必ず交換が必要になるものです。
交換の際の費用負担を考えて、私は3万円未満の家賃設定となりそうな物件の購入は見送るようにしています。
これも、私の物件購入基準のひとつ。これまでにお話ししていませんでしたね。
さいごに
とはいえ、私がいちばん初めに購入したのは、1Kが4部屋の小さなアパートです。
もちろん3点ユニットですが、おかげさまで高稼働率が続いています。
その理由のひとつとして2.3万円という対抗力のある家賃設定がります。しかしこれも、これまでにお伝えしたこととは相反するもの。
この物件購入時までに自身の投資基準が確立されていなかったこともありますが、一概に1Kだから見送るべきとは言えないということでしょう。（執筆者：内田 陽一）
