不動産投資の課題「退去」を減らす大家の工夫とは

年があけ、不動産賃貸市場は繁忙期に突入しようとしています。

私が所有する41室は、昨年の大みそかまでは満室でしたが、年があけると同時に1室が退去。1月の末で、もう1室が退去する運びとなりました。

繁忙期とは、言い換えれば入退去ラッシュのこと。日本の至る所で、入居と退去が繰り返されているということになります。

とはいえ、退去は大家の工夫である程度減らすことができる。私はそう考えています。どうすれば退去を減らすことができるのか、これから考えてみることにしましょう。

退去が及ぼす影響

ひと世代前のアパート経営では、入居者の入れ替わりが頻繁なほど儲かるという考え方がありました。

しかし、それは敷金・礼金を2か月分ずつ、当たり前にいただけていた時代の話。

退去後、速やかに入居者を見つけられさえすれば、家賃の2か月分に相当する礼金を受け取れるのですから。

ところが、今の賃貸市場は、敷金・礼金なしというのが一般的。本来入居者が払うべき仲介手数料まで、家主が負担している地域すらあるという有様です。

つまり、ひとたび退去が発生すると、家賃が得られないばかりか、大家は次の入居のタイミングで、経済的負担を強いられることすらあるということになります。

退去は収益性を下げる大きな要因。そう捉えるべきでしょう。

入居者にとって快適な環境を提供する

単純に考えてみましょう。

何らかのきっかけで、引越しをしたいと思うからです。そう思わせないようにすることが、退去を減らす大きなポイントになります。

不満があるから引越しを考える人は多くいます。しかし、ずっと住み続けるほどの魅力を感じないがないために、ヒョンなことで引越しを考えるという人も、少なからず存在します。

入居者がそう考えた時に、「NO」という答えを出してもらえるようなお部屋を提供することが大切なのです。

最新式の設備も大切かもしれませんが、私が重要視しているのは次の3つです。

・リーズナブルな家賃設定
・トラブルへの迅速な対応
・清潔な共用部分

築古の物件の設備が新築に比べて見劣りするのは仕方のないこと。入居者もそれを理解して入居しています。古さに見合ったリーズナブルな家賃が設定されていれば、問題はありません。

エアコンの故障や蛇口からの水漏れなど、トラブルの報告を受けたらなるべく早く対応してあげることで、きっと大家の誠意が伝わることでしょう。

エアコンの故障は、季節によっては入居者に大きなストレスとなります。多少割高になったとしても、即日工事の依頼をかけることをおすすめします。「損して得を取れ」ということですね。

また、入居者に快適な環境を提供するためには、管理会社の協力も欠かせません。

賃貸管理は、入居者のことを大切にしてくれるのはもちろんのこと、大家の相談にもしっかりと乗ってくれる不動産会社にお願いするべきでしょう。

退去時に理由を尋ねる

万が一退去が発生したら、退去の理由を尋ねてみるようにしましょう。

今後の賃貸経営に役立てられるだけでなく、改善案を提案することで退去を思いとどまってくれることも考えられます。

退去の連絡を受けたら理由を尋ねてもらうよう、管理会社にお願いしておくとよいでしょう。（執筆者：内田 陽一）