不動産投資における消費税還付とは? その仕組みを紹介します

皆さんは新年の誓いを立てましたか? 年が明けて数日後、私は2つの目標を立ててみました。

ひとつはファイナンシャルプランナー3級に合格すること。5月の試験で3級に合格したら、10月の試験で2級まで目指してみようと思っています。

もうひとつの目標は宅地建物取引士試験の合格です。

そして宅建士試験の勉強を始めてみると、消費税還付に関する内容が目に留まりました。この仕組みをうまく利用すれば、多額の現金が還付されるかもしれない!?

消費税還付の不動産投資における活用法について、詳しく解説いたしましょう。

消費税還付の仕組み

「不動産投資における消費税還付」。どこかで耳にしたことがある人もいることでしょう。

しかしそれがどのようなスキームなのか、イマイチ理解できずにいる人も多いはず。まずは、その仕組みから説明いたしましょう。

我々がお店で何かを購入する場合、本体価格の8%に相当する消費税を負担しなければなりませんが、それを消費者が直接税務署に納めることはありません。

我々から一旦預かった消費税を、お店が我々に代わって税務署に納税するという流れになります

しかし、お店も販売する品物の仕入れに対する消費税を支払っているはずです。

そのため、お店は我々から預かった消費税から仕入れ先に支払った消費税を差し引いて納めることになります。

仮に仕入等で支払った消費税が我々から預かった消費税より多い場合には、払い過ぎた消費税を還付してもらうことができます。これが消費税還付の仕組みになります

文具屋さんを例に考えてみましょう。

1,080円で販売しているボールペンの仕入額が324円だとしましょう。

この場合、ボールペンを販売した際に預かる消費税80円から、仕入れの際に支払った消費税24円を差し引いた56円を、税務署に納付することになります。

そして老朽化が進んだ店舗の改修を行ったとします。

改修費用が1,080万円だとすると、消費税に相当する80万円を消費者から預かっている消費税から差し引くことができるので、80円-24円-80万円=79万9,944円もの還付を受けられてしまいます。

還付を受ける条件


不動産投資において消費税還付を受けるためには、次の2つの要件を満たす必要があります。

1. 消費税課税事業者であること
2. 物件の引渡しを受ける月に課税売上を計上すること

課税事業者とは、消費税の申告義務のある法人および個人事業主のこと。

課税事業者として認められるためには、税務署に課税事業者選択届出書を提出、または2年前の売上が1,000万円を超えていることが求められます

物件購入時に預けた消費税からいくら還付額されるのか? それを求める計算式は次のとおりです。

還付される消費税=預けた消費税×課税売上÷(課税売上+非課税売上)

つまり、課税売上がないと還付される消費税はゼロになってしまうのです。還付を受けるために2番目の条件が必要なのは、そのような理由から。

初めての不動産投資でテナントと住居が混在した一棟物件の購入を検討している人は、取り敢えず課税事業者選択届出書を税務署に提出して、消費税還付の可能性を残しておくことをおすすめします。

私が4年前に購入した店舗付き物件。当時の私は消費税還付に関する知識がなかったために、還付を受けるチャンスを逃してしまいました。

店舗部分が全体の売上の3割以上を占めていることを考えると、70-80万円ほどの還付を受けられたはずですが、知識がなかったためにその権利をみすみす逃してしまいました。(執筆者:内田 陽一)

この記事を書いた人

内田 陽一 内田 陽一»筆者の記事一覧 (113) http://manetatsu.com/author/yuchida/

株式会社aoie代表取締役、合同会社パッサージュ代表、ランドリーム草加八幡町店およびシェローバイクパーク草加産業道路オーナー、ホームインスペクター(住宅診断士) 2014年まで外資系通信機器会社にて通信用集積回路の開発に従事。退職後、それまで兼業で行っていた不動産賃貸業を本業に。5棟41室、北関東を中心に高利回りの物件の賃貸経営に携わる。空店舗を活用したランドリーム草加八幡町店・シェローバイクパーク草加産業道路の経営にも携わる。2018年よりまちづくり会社、株式会社aoieの代表取締役を務める。2018年4月、第1号案件となる「キッチンスタジオ アオイエ」がオープン予定。
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