【不動産投資】融資可能額はどのように決められているのか? 銀行による担保価値の評価法をご紹介»マネーの達人

【不動産投資】融資可能額はどのように決められているのか? 銀行による担保価値の評価法をご紹介

不動産投資との結びつきが強い銀行融資。

資金を金融機関からの融資で調達して不動産投資を行っている人も多いことでしょう。

融資可能額は抵当に入れる担保の価値によって決められるのですが、その方法はご存じでしょうか?

今回は金融機関による担保評価法を解説するとともに、融資を受けやすいのはどのような物件かを考えてみることにしましょう。

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不動産にも原価がある

不動産の評価方法には、「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」の3種類があり、これらの評価方法は不動産における価格の三面性とも呼ばれています。

それぞれの評価方法について、説明いたしましょう。

原価法(積算評価)


仮に同じ建物を建築した場合に必要となる費用(再調達価格)から、経年による劣化分の価値を差し引いて(減価修正)不動産の価値を求める方法を原価法と呼びます。

原価法を用いて試算した建物の評価と、それとは別に路線価をもとに試算した土地の評価を合わせたもの。それが積算評価ということになります。

取引事例比較法


過去の取引事例における類似の不動産の取引価格との比較によって価格を試算する方法が、取引事例比較法です。

取引きした時期や条件の違いを補正するために、適宜時点修正や比較要素に対する重みづけを行いながら、不動産の価値を試算します。

収益還元法


将来得られるであろう純収益の総和を求めることで対象不動産の価値を評価する収益還元法は、主に賃貸アパートなどの収益物件で用いられます。

とはいえ、賃貸に出した場合の家賃収入を想定すれば、自宅の評価に対して適用することも可能です。


担保価値はどのように評価されるのか?

融資を受ける際、なぜ金融機関は担保を求めるのでしょう?

何らかの理由でローンの返済ができなくなってしまった(債務不履行)としましょう。

そのような場合でも、銀行は何とかして貸したお金(債権)を回収しなければなりません。

お金を貸す際に銀行が担保を求めるのは、そのような最悪のケースまで想定しているためなのです。

よって、担保となる不動産には融資額と同等の評価が求められることになります

そして万一債務不履行に陥った場合、銀行は担保である不動産を売却して債権回収を試みなければなりません。

つまり、「売ったらいくらになるのか?」ということが銀行にとっての関心事となります

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積算評価とは


積算評価は、

金融機関ごと独自に定められた再調達価格から経年劣化分を控除した建物の価値と、取引価格の8割程度になるように決定される路線価から算出された土地の評価を足したもの

この手法を担保評価に適用することで、債権回収はより確実なものとなります

さらに、銀行は積算評価に「掛け目」というものを入れて独自の評価額を算定します。

掛け目とは積算評価額に対してかかる係数のことで、債権回収をさらに確実にする目的で銀行が独自に設定しているものです。

不動産の積算評価に対して入れられる掛け目は70~80%程度。


やはり積算評価が高い物件を選ぶべき

つまり、建物は原価法で算出した評価額の8割程度土地に関しては取引価格の8割程度の路線価ベースでの評価に掛け目が入るため、取引価格の6割程度の評価額になってしまいます。

このことから、融資を前提に物件購入を考えるのであれば、積算評価が高い物件を選ぶべきであると言えるでしょう。(執筆者:内田 陽一)

この記事を書いた人

内田 陽一 内田 陽一»筆者の記事一覧 (113) http://manetatsu.com/author/yuchida/

株式会社aoie代表取締役、合同会社パッサージュ代表、ランドリーム草加八幡町店およびシェローバイクパーク草加産業道路オーナー、ホームインスペクター(住宅診断士) 2014年まで外資系通信機器会社にて通信用集積回路の開発に従事。退職後、それまで兼業で行っていた不動産賃貸業を本業に。5棟41室、北関東を中心に高利回りの物件の賃貸経営に携わる。空店舗を活用したランドリーム草加八幡町店・シェローバイクパーク草加産業道路の経営にも携わる。2018年よりまちづくり会社、株式会社aoieの代表取締役を務める。2018年4月、第1号案件となる「キッチンスタジオ アオイエ」がオープン予定。
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