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【住宅ローン】適正な借入額は「審査金利」でシミュレーションしよう 「貸出金利」で借りると取り返しのつかないことになることも

住宅ローン相談で最も多いのが、自分はどの程度まで借りることが出来るかというものです。

しかし、自分で試算しようにも、借入金利を変えるだけで、様々な金額が表示されます。

ここで有効なのが、金融機関が実際に融資審査で使う、「審査金利」の利用です。

今回は、この「審査金利」を利用し、適正な住宅ローン借入額を求める方法を解説します。

適正な住宅ローン借入額の求め方とは

「貸出金利」と「審査金利」の違い

現在は、日銀のマイナス金利政策や金融機関同士の競争激化により、「貸出金利」は変動金利で0.5%台、固定金利で1.0%台まで低下しています。

では、金融機関がこの「貸出金利」の水準で審査しているかというとそうではなく、将来の金利上昇を見据えた「審査金利」で審査しています。

この「審査金利」は、公に公表されていませんが、4.0%と言われています。

つまり、実際の審査では、この4.0%が利用されているということです。

ただし、住宅金融支援機構が提供するフラットは、全期間固定金利で貸出時に返済額が確定するので、「貸出金利」と「審査金利」が等しくなっています

また、住宅ローンの融資残高拡大に追われる一部の地銀でも、「貸出金利」と「審査金利」が等しくなっているという例外はあります。

年収600万円でシミュレーション

では、実際にシミュレーションして、「貸出金利」と「審査金利」で、どの程度の差が出るのか確認することにしましょう。

前提条件として、

金利タイプは全期間固定金利
・「貸出金利」は1.0%
・「審査金利」は4.0%
・年収は600万円
・返済期間は35年

とします。

「貸出金利」1.0%の場合:借入可能額 6,199万円

「審査金利」4.0%の場合:借入可能額 3,952万円

「貸出金利」で試算すると、借入可能額は約6,000万円、「審査金利」で試算すると、借入可能額は約4,000万円となり、その差が約2,000万円となりました。

適正な住宅ローン借入額の求め方

シミュレーションは「審査金利」の利用を

実際に上記の数字をご覧になって、どのような感想をお持ちになられたでしょうか。

「貸出金利」1%で試算すると、確かに6,000万円の借入が可能という数字が出ますが、これは年収の10倍に相当する金額になり、オーバーローンと言わざるを得ません。

一方、「審査金利」4%で試算すると、借入可能額は4,000万円弱という数字になり、これは年収の6倍程度で、この辺りの借入が限界のように感じます。

「審査金利」のシュミレーションを利用しよう

住宅ローンを勢いだけで借りてしまうと、後で取り返しのつかないことになります

仮に、低金利のシミュレーション結果を不動産業者などから貰っても、必ずご自身で「審査金利」でのシミュレーションを行い、冷静に判断されることをお勧めします。

(金融機関では他にも個人信用情報や返済負担率を考慮しますが、今回はこれらの項目は考慮しておりませんので、予めご了承願います)(執筆者:沼田 順)

この記事を書いた人

沼田 順 沼田 順»筆者の記事一覧 (35) http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

1975年、兵庫県生まれ。1994年、神戸商科大学(現・兵庫県立大学)に入学。学生時代の1997年に宅地建物取引主任者試験に合格。翌年の1998年、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)に入庫。2008年、独立後勉強していたCFP上級資格を取得し翌年の2009年にCFP認定者及び1級FP技能士となる。2014~2015年、大阪大学大学院経済学及び理学研究科 博士前期課程 単位取得。2015年、京都大学法科大学院 法務博士課程 単位取得。
≪保有資格≫ 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / 宅地建物取引士 / 住宅ローンアドバイザー / ビジネス法務エキスパート® / 証券外務員2種 / 銀行業務検定各種
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