「持ち家」と「賃貸」どっちがお得? 今の住宅事情とそれぞれの特徴、必要軽費を比較してみました。

住宅について、どうお考えでしょうか?

戸建? マンション? それとも賃貸でしょうか?

お金の面から住宅を考えてみます。

地域(関東、中京、近畿)によって、物価水準や住宅事情はかなり違いますので、自分の条件にあった住まいを考えることが必要です。

賃貸か戸建かマンションか

現状を知る…全国の実態 持家(戸建vs共同住宅)と賃貸

注:共同住宅とマンションとは違いますが 以後 「マンション」と記します。

住宅の現状調査は、総務省、国交省、公益法人生命保険文化センター等が実施していますが、どの様な実態になっているかまとめてみました。

(1) 住宅数

総住宅数 約6,000万戸
 ・居住世帯 約5,100万戸(87%)
 ・空き家 約900万戸(13%)

居住世帯 約5,100万戸
 ・所有区分…持家 3,200万戸(63%):借家 1,900万戸(37%)
 ・建て方区分…戸建 2,800万戸(55%):マンション 2,300万戸(45%)

持家 約3,200万戸
 ・建て方区分…戸建 2,600万戸(81%):マンション 600万戸(19%)

戸建、マンション数はほぼ同数ですが、持家では約8割が戸建です。

  

(国交省 H25調査)

(2) 広さ

1住宅当たり 全国平均 94平米
・持家 122平米(戸建 130平米/マンション 94平米)
・借家 45平米

大都市圏では
・関東 78平米 
・中京 98平米 
・近畿 85平米

(3) 価格

各調査機関の調査結果をまとめてみます。

購入価格

  
新築
・戸建注文 約4,000万円
・戸建分譲 約3,300~3,600万円
・マンション 約3,600~4,200万円

自己資金比率30%~40%程度、2013年位からのマンションは値上り率が大きい傾向
  
中古
・戸建 約2,300万円 
・マンション 約2,300万円

自己資金比率40~48%

購入時にかかる諸経費

一般的にかかる費用
 
・仲介手数料(仲介業者がいない場合は不要)……物件価格×3%+6万円

・税金・登記費用(印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、固定資産税)……30~50万円

・ローン・保険代(保証料、火災保険、地震保険等)……60万円

・その他費用(引越し、家具、カーテン等)……50万円
   
合計……物件価格の4~10%

住居関係で毎月かかる費用

一般的にかかる費用

固定資産税:固定資産税評価額×1.4%
(地価公示価格×0.7)土地×1/6、建物(当初5年間は×1/2)

都市計画税:固定資産税評価額×0.3%
(土地は200平米以下で1/3、建物は固定資産税と同じ)

そして、マンションの場合は、毎月以下の費用もかかります。

・管理費……約2万円
・修繕費……約7,000円
・駐車料金……約1万円
合計……約2~4万円/月


≪経年による概算≫

 

修繕費

  
戸建は10年~15年毎に200万円程度

マンションは毎月積み立て

資産価値の経年変化

戸建とマンションでは、資産価値の経年変化は異なります。

戸建で約30年、マンションは構造で変わりますが、約50年でほぼ価値がなくなると考えられます。


(国交省 中古住宅流通より)

(4) 賃貸料

全国平均の家賃は、月7万5,000円(1畳あたりの家賃と平均45平米から計算)

1畳あたりの全国平均家賃 3,017円(100)

大都市圏は
・関東4,167円(140)
・中京2,774円(90)
・近畿2,995円(100)

(5) 年齢別持家比率

家計を支える者の年齢階級別持家率のグラフから、35歳の約4割が、50歳の約7割が、60歳の約8割が自宅を所有していることが分かります。


(総務省統計局 平成25年調査)
 

必要経費の計算

「持家戸建 vs 持家マンション vs 賃貸」で合計必要費用を比較してみました。

シュミレーション条件:35歳からの住居関係にかかる生涯必要経費で比較

・購入年齢:35歳と50歳 
※生存は100歳までとする(参考までに90、80、70歳も記載) 
・建物:2,500万円
・土地:1,500万円
・自己資金:30% 
・ローン返済:35歳は30年 1.5%、50歳は20年 1.5%

賃貸は

・広め:94平米
・全国平均:45平米
・途中転居

  
の3水準で比較。

50歳からの持家区分は、「35~50歳の間は94平米の賃貸に住む」と仮定。

持家は経年変化に基づき、売れると仮定。

必要経費の少ない順にならべてみました

90~100歳まで生存した場合

戸建35歳 <(賃貸45平米)< マンション35歳 < 戸建50歳 < マンション50歳 <賃貸途中転居 < 賃貸94平米

70~80歳まで生存した場合

(賃貸45平米)<戸建35歳 < マンション35歳 < 賃貸途中転居 < 戸建50歳 < マンション50歳 < 賃貸94平米

※賃貸45平米について:家族が増えた場合、より広い場所への転居が必要となり、生涯45平米の賃貸は考えにくいので、比較するなら途中転居が妥当でしょう。

持家の特徴

・好みの設備にできますし、部屋のレイアウトが自由にでき安心感がもてます

・地域住民とのお付き合いなどの煩わしさや、簡単には転居できないなど、慎重に物件を選ぶ必要があります。

・経年(30~50年)で建物自体の資産価値はほとんどなくなり、売れる見込みがない相続になった場合、空家・空地として子孫に迷惑をかける可能性があります。

購入時に売却の事を考えるのは難しいかもしれませんが、売れる物件を探すのもポイントとなります。

賃貸の特徴

・ライフスタイル、通勤、近隣とのトラブル等状況に合わせて自由に転居できます

・設備の自由度はあまりなく、持家よりもグレードが劣る場合が多いですが、修理は大家さんがやってくれます。

老後の賃貸料確保が必要で、高年齢での賃貸契約は制約が出る場合があります。

まとめ

戸建てにするかマンションにするか

自宅を所有するなら、出来るだけ若い時に購入するのが有利です。

また同じ年齢で比較すると、戸建の方がマンションより有利と考えられます。

長生きすれば持家が有利ですが、不幸にして80歳以下で死亡した場合は、賃貸の順位が上がってきます。(執筆者:淺井 敏次)

この記事を書いた人

淺井 敏次 淺井 敏次»筆者の記事一覧 (29) http://fp-office-asai.jimdo.com

FP事務所ASAI 代表
身近なよろず相談。お客様の利益最優先で、独立FPの視点での相談をモットーに活動。ライフプラン、リタイアメントプランニング、資産運用、保険、税金、相続、金融商品、社会保険、住宅ローン、その他の悩みを一緒に考え解決、セカンドオピニオンでも利用してください。ご希望にお答えします。京都大学卒、ビール会社の工場・本社勤務後、独立系事務所設立「FP事務所ASAI」代表。 講演経験、投資経験も豊富:「豊の国 かぼす特命大使」大分県知事任命、「一般社団法人大阪あそ歩委員会」ガイド。
<保有資格>:日本FP協会認定CFP® / 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / ビジネス法務エキスパート / 公害防止管理(水質1、大気1)
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