都心部の「新築マンション」が、売れ残り増加。何が原因なのか? 問題点を探ります。

都心部の新築マンションを中心に、売れ残りが増加しているようです。

今回は、この問題点を探っていきたいと思います。

売れ残る新築マンション

都心部の新築マンションが何故売れないのか

この問題は現在だけでなく、既に2016年頃から指摘されています。

大きな要因としては、バブル期並みに高騰した価格と立地の悪さが考えられます。

まず価格について見ていきましょう。

都心部の新築、中古マンションの平均価格は以下の通りとなっています。

都心部の新築マンションの平均価格 約6,000万円

都心部の中古マンションの平均価格 約3,500万円

都心部の新築マンションの平均価格が上昇した要因としては、土地の仕入価格が上昇したことや、建築費と人件費が増加したことなどが考えられます。

新築マンションは高い

一方で、中古マンションの平均価格も上昇していますが、元の相場が安いために、新築マンションと比べるとその安さが際立ちます。

では、新築マンションと中古マンションを安全に購入するには、いくらぐらいの年収が必要なのでしょうか。

ここでは、住宅ローンの審査で使用される返済負担率(年間返済額÷年収)を利用し、安全圏内と言われる20%に収まる年収を求めます。

前提条件:金利は全期間固定金利で1.5%、返済期間は35年

【新築マンション】
毎月返済額 約18万円 総返済額 約7,700万円 
必要年収の計算式 18万円×12カ月=216万円(年間返済額)÷年収=20% 
必要年収 1,080万円

【中古マンション】
毎月返済額 約11万円 総返済額 約4,500万円 
必要年収の計算式 11万円×12か月=132万円(年間返済額)÷年収=20% 
必要年収 660万円

実際には住宅ローンの審査において、返済負担率はもう少し高めですが、統計的に1番多い返済負担率である、15~20%の最大値で試算しました。

これを見ると、新築マンション購入に必要な年収は1,000万円以上、対して中古マンション購入に必要な年収は700万円弱であることがわかります。

現実的に考えると、都心部でも年収1,000万円を超える層はわずかであり、普通のサラリーマンがマンションを無理なく購入するには、中古マンションが適していることがわかります。

また、マンションは駅からの距離など、立地の良しあしが売れ行きを大きく左右します。

現在、新築マンションで売れ残っているマンションは、駅から徒歩15分や、都心へのアクセスが悪いなどの欠点を抱えています。

このように分析していくと、新築マンションといえども、売れ残りが生じているのは、仕方がないことのように感じます。

まとめ

ここまで、都心部の新築マンションが抱える問題点を探ってきました。

一方で中古マンション市場は、新築マンションから流れた顧客などで活況を呈しています。

新築にしろ中古にしろ、マンションは価格と立地のバランスが取れている物件を選ぶようにして下さい。(執筆者:沼田 順)

この記事を書いた人

沼田 順 沼田 順»筆者の記事一覧 (60) http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

1975年、兵庫県生まれ。1994年、神戸商科大学(現・兵庫県立大学)に入学。学生時代の1997年に宅地建物取引主任者試験に合格。翌年の1998年、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)に入庫。2008年、独立後勉強していたCFP上級資格を取得し翌年の2009年にCFP認定者及び1級FP技能士となる。2014~2015年、大阪大学大学院経済学及び理学研究科 博士前期課程 単位取得。2015年、京都大学法科大学院 法務博士課程 単位取得。
≪保有資格≫ 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / 宅地建物取引士 / 住宅ローンアドバイザー / ビジネス法務エキスパート® / 証券外務員2種 / 銀行業務検定各種
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