【住宅ローン】銀行にとってメリットが多い「借り換え」　諸費用の落とし穴には要注意。

住宅ローンの借り換えは、潜在需要を掘り起こそうと、今現在も各行ともしのぎを削っています。

しかし、金利の低さ以外に、諸費用がかかる点には注意が必要です。

今回は、借り換えにかかわる諸費用の金額を具体的に計算して、その損得勘定に迫ります。

住宅ローンの借り換えに各行が積極的な理由

住宅ローンの広告には、新規以外に、借り換えの宣伝も必ず載っています。

最近は、借り換えの金利を新規よりも低くして、借り換えに力を入れていることをアピールする銀行が増えてきました。

借り換えは、他行の住宅ローンシェアを奪えるとともに、今まで真面目に返済してきた優良債務者も奪えるため、借り換え先の銀行にとっては一石二鳥の効果があります。

借り換えにより給振口座の獲得や、自行の運用商品購入による手数料収入など、家計のメイン化を図れることは、特にネット銀行などにとって、大きなメリットがあります。

注意したい、借り換えにかかわる諸費用

銀行にとってメリットが多い借り換えですが、さらに大きいのが諸費用収入です。

現在の借り換え手数料は、金利が低い銀行ほど、借り換え額に応じて手数料が上がる定率制を採用しています。

以前の銀行の抵当権を抹消し、借り換え先の銀行の抵当権を設定する必要がありますので、国税である登録免許税と、不動産登記を代理する司法書士報酬がかかります。

それでは、借り換えにいくらかかるのか、具体的に見ていくことにしましょう。

自宅がマンションで、3,000万円を借り換えた場合

・ 定率制（2.16％）の手数料：3,000万円×2.16％＝64万8,000円

・ 収入印紙代金：1,000～5,000万円未満で2万円、特約書で200円、合計2万200円

・ 以前の銀行の抵当権抹消費用：建物と敷地権の合計で2,000円（登録免許税）

・ 借り換え先の銀行の抵当権設定費用：債権額3,000万円×4/1,000＝12万円（登録免許税、借り換えは抵当権設定の軽減税率1/1000なし）

・ 司法書士報酬：15万円程度

上記の金額を合計すると、諸費用だけで94万200円となり、約100万円程度の諸費用は、覚悟しておいたほうがよいです。

最近は、諸費用分を上乗せして貸してくれる所もありますが、その場合、当初より借り入れ額が増えるため、諸費用部分は住宅ローン控除の対象から外れます。

また、約100万円も支払うのであれば、今の住宅ローンを繰り上げ返済した方が得という場合もあります。

くれぐれも、現在の借り換え金利の低さだけでなく、諸費用も含めた総額でいくらトクになるのか、判断するようにしてください。（執筆者：1級FP技能士、宅地建物取引士　沼田 順）