最高3000万円までタダになる　自宅売却で余分な税金を支払わない方法

自宅を売却した代金は、所得税の対象になります。

誰も、余計な税金は支払いたくありません。

ですが、所得税の申告・納税をしないと罰金（加算税・延滞税）を支払わなければなりません。

不動産を売却したお金を少しでも残すために、知っておくべき税金知識についてご説明します。

不動産の売却代金は譲渡所得の対象になる

不動産売却は、所得税の中の譲渡所得に該当します。

譲渡所得は、売却の利益に対して支払う税金です。

譲渡所得の計算式

売却金額よりも、売却物件を購入した時の金額（取得価額）が大きい場合には、赤字なので譲渡所得は発生しません。

ただ、注意しなければいけないのは、建物を所有している場合です。

建物は、所有期間の年数に応じて減価償却費相当額を差し引きます。

2,000万円で買った自宅を2,000万円で売却しても、減価償却費の分は計算上の利益になりますので、所得税を支払います。

譲渡所得は最大で利益の4割を税金として支払う

不動産を売却した場合の税率は、1万円でも1億円の利益でも同じ税率です。

不動産の売却は分離譲渡所得に該当し、所有期間で対象税率が決まります。

分離長期譲渡所得

売却した年の1月1日時点の、所有期間が5年を超える場合

分離短期譲渡所得

売却した年の1月1日時点の、所有期間が5年以下の場合

長年住んでいたマイホームを売却する場合は、所有期間が5年を超えますので、長期譲渡所得に該当します。

逆に、購入してすぐに売ってしまった不動産は、所有期間が5年以下ですので、短期譲渡所得の対象です。

不動産の売却益が同じ金額であっても、所有期間が違うだけで、支払う税金が倍になるのが譲渡所得です。

不動産を売却するときは、所有期間も気にする必要があります。

自宅を売る場合、3,000万円までの利益は無税

譲渡所得には、自宅を売却した場合の救済措置があります。

3,000万円の特別控除の特例制度で、譲渡益が3,000万円までなら、全額控除です。

不動産の売却金額で、3,000万円を超えるケースは珍しくありません。

しかし、3,000万円の特別控除は、不動産売却の利益に対しての控除金額です。

不動産を買った当時の金額よりも、3,000万円以上値上がりしていなければ、全額控除になりますので、譲渡所得はゼロです。

特例を適用するためには要件があり、自宅を売却しても、特例対象外になる場合もあります。

住まなくなった自宅でも3年以内に売却すれば特例対象

3,000万円の特例は、住んでいた自宅を売却することが前提の特例制度です。

しかし、売却する前に自宅から転居した場合でも、売却時点から3年以内の転居であれば、3,000万円特例控除の対象です。

大きな要件は3つです。

詳細な要件については、東京国税局の特例チェックシートでご確認ください。

特例控除を適用する場合には必ず確定申告をすること

3,000万の特例控除は、税務署に確定申告書の提出をしなければいけません。

特例適用の要件をすべて満たしていても、確定申告の申告期限内に申告書を提出しない場合には、3,000万円特別控除が適用ができない場合があります。

確定申告書を提出するタイミングは、不動産を売却した日の翌年2月16日から3月15日の期間です。

3月中は税務署は大変混雑しますので、早めに確定申告をするのをオススメします。（執筆者：平井 拓）