自己資金150万から始められる「築古ワンルーム投資」で老後2000万の資産をつくる 都内1ルームの収支も算出

令和元年6月3日に公表された金融庁の「金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書」に記載された「老後30年間で2,000万円は必要」という内容はマスコミ各社が取り上げ大きな話題となりました。

2017年の総務省統計局が発表した(夫65才以上の)高齢夫婦無職世帯の家計収支の数字が元になっており、毎月54,519円の赤字が出るので、30年生きると1,962万円必要だという話がもとになっています。

老後資金を作るには何かしらの投資をしなければなりませんが、株やFXなど大きな値動きのある商品よりも、長期的な視点で考えると不動産投資は資産形成には有利と言えます。

2,000万円の老後資金を不動産投資で作り出すにはどういった方法がよいのかご紹介します。

「築古ワンルーム投資」で老後2000万の資産をつくる

不動産投資がなぜ資産形成に有利なのか

この「老後30年間で2,000万円は必要」という話を聞いて心配になった人から、証券会社など投資関連の会社に問い合わせが増えているようです。

株、FX、投資信託、暗号通貨、最近はやりのインデックス投資など、投資先はいろいろとありますがそれぞれリスクもあります。

こういった投資は、世界経済に左右されることもあり、安定して運営実績を残すのは非常に難しい投資と言えます。

その点、不動産投資の場合は、ある程度の立地の物件を購入すれば家賃変動はそれほど大きくなく、空室や滞納などのリスクも対策を打つことである程度コントロールできるのが利点です。

特に東京圏では、2013年3月を底に賃料は上昇傾向にあります。

また、他の投資とは違い、購入する不動産によってはそれを担保に金融機関から借り入れを起こすことができ、少ない自己資金でレバレッジを掛けて投資効率をアップすることが可能です。

初心者でも取り組める不動産投資

少ない自己資金ではじめられる都心の築古ワンルームがおすすめ

効率よく投資したい、早く資産を増やしたいと思うと、1棟アパートや1棟マンションなど規模の大きな物件の購入が必要です。

しかし、こういった物件は価格も数千万〜数億するので、自己資金も数百万〜数千万必要です。

初心者がするには少々敷居が高いでしょう。

少ない自己資金で始められる物件

今回は、

・ 自己資金が少なくても始められる
・ 空室率や売却のしやすさ
・ 融資が出やすさ

を考慮し、

都心部の築15年〜20年前後の築古ワンルーム投資

をご紹介いたします。

築古ワンルーム投資は、融資を使えるので自己資金150~200万円程度で始めることができます

ワンルームは、入居者のターゲットが単身者となるので、いくら安いからと言ってあまり駅から遠い物件などは避けるべきです。

また、ワンルームは分譲マンションのため、管理費、修繕積立金が必要です。

家賃が安く、管理費・修繕積立金が高いと経費倒れしてしまい成り立ちません。

そのため、利回りは低くても、都心部である程度家賃をとれる物件を狙う必要があります。

シミュレーション:山手線沿線の16平方メートル 1ルームの場合

10年で元手の1.82倍

例えば、東京都23区内の山手線沿線だと16平方メートルのバス・トイレが同じユニットバスのワンルームでも6万円以上の家賃をとれます。

人気エリアの場合その分物件価格も高いですが、ある程度築年数がたっていれば賃料も安定しており、空室リスクも少ないので収益は安定します。

リフォーム費用も戸建やファミリータイプと比べると安くなります。

現在の東京都内の物件ですと利回り6%程度で売買されており、月の家賃を6万円とすると物件価格は1,200万円です(物件価格 = 年間収入72万円 ÷ 6% × 100で計算)。

この物件の収入を試算すると、

■支出/月:
【管理費・修繕積立金】1万円
【賃貸管理料】3,000円

■収入:
【家賃収入】4万7,000円
【実質の年間収入】56万4,000円

です。

仮に融資を使うとして、築15年のワンルームだと金利2%、融資割合90%、返済期間35年でローンを組める前提で試算します。

そうすると、

【借入額】1,080万円

【年間返済額】42万9,316円

【年間収入】56万4,000円 – 42万9,316円 = + 13万4,684円

【固定資産税納税後収入】約10万円

となります。

首都圏ではワンルームの固定資産税の優遇措置で2~3万円程と安くなっていますが、地方では4~6万円程度しますので、購入の際はその辺りも注意する必要があります。

さらに、実際に投じた自己資金から利回りを算出すると、

【実際に投入した金額】頭金120万円 + 購入諸経費約50万円 = 170万円

【自己資金の利回り】10万円 ÷ 170万円 = 5.88%

となります。

収入は少ないのですが、都心部の築古ワンルームの場合は家賃も大きく下がることが少ないので、価格は築年数がたってもそうは下がらず、資産価値を維持できます

しかも、ここ数年では上昇傾向にあります。

仮に、10年後に同じ価格で売却できたとすると、返済の半分程度は元本返済に充てられており、前述の場合10年で約210万円の元本返済が進んでいます。

そのように考えると、

【運営期間中の収入】10万円 × 10年間 = 100万円

【元本返済分】210万円

が加わり

310万の収入

を得ることができるわけです。

10年間で170万が1.82倍になりました。

実際には空室やリフォーム費用なども掛かりますので、ここまでシミュレーション通りにはいかないと思いますが、不動産投資で資産を増やす仕組みについてご理解いただけたと思います。

不動産投資は知識を身につけてはじめる

こういった物件をコツコツと買い増していけば、老後2000万円の資産を十分に作ることができます。

今回は築古ワンルーム投資をご紹介しましたが、何も勉強せずに始めるのはやはり危険です。

本を読んだり、セミナーに参加するなどして知識を身につけてから始めましょう。(執筆者:山口 智也)

この記事を書いた人

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賃貸仲介、賃貸管理、投資系、住居系不動産の売買を経験し、様々な問題に対応できる不動産コンサルタントとして活動中。特に、収益系不動産を活用した資産作りの支援、相続対策を得意としており、皆様の為になるような情報を提供していきたいと考えています。
<保有資格>:宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター・米国不動産経営管理士(CPM)
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