ここ数年は、日銀の低金利政策もあり、不動産投資に参入する人が増えました。

特にサラリーマン投資家と呼ばれる人たちが活躍した時期でもあり、会社の人が不動産投資をしているので私も始めたいという方から相談を受けることも多くありました。

しかし、不動産投資を始めるに当たって、まず何をすればよいのか分からないという方も多いのではないでしょうか。

賃貸経営は 「収益の目標設定」からはじめる

不動産投資には目標設定が必要

不動産投資は、株式投資やFX投資と比べると始めるまでに時間が掛かります。

多額の自己資金が必要ですtし、戸建、マンション、アパートなど投資対象もさまざまです。

そのため、不動産投資を始める前に、本を読んだり、セミナーに参加して不動産投資の知識を得ることは大事です。

それと並行して、実際に始める際には、

不動産投資で、将来、自分がどの程度の収入を得たいのか

目標を設定することが重要です。

なぜ、目標設定が重要なのか

では、不動産投資を始めるに当たって、なぜ目標設定が重要なのでしょうか。

不動産投資による資産形成には、値上がりによる売買益を求める方法もありますが、基本的には長期的に安定した収益を得る、つまり家賃収入を得るという方法が王道です。

そして、不動産投資と他の投資の大きな違いは、購入する物件を担保にし、金融機関から融資を組むことで、少ない自己資金でもレバレッジ効果を使って大きな物件を買えることです。

このように、不動産投資は、

・現金でコツコツやる方法

・融資を使って効率性を上げて規模を拡大する方法

などがあり、投資の方針によって将来得られる収益は大きく変わってくるのです。

そのため、

自分が将来どの程度の収益が必要なのか、収入の目標を設定することが重要になってくる

わけです。

収入の目標を設定することで規模をイメージ

将来どのくらいの 家賃収入があれば いいかな~♪

例えば、現在40歳とすると定年の60歳まで残り20年です。

「20年後に今の年収500万円くらいは手取りでほしいな」

という目標を立てたとしましょう。

賃貸経営に掛かる運営費や税金などを含めると経費率は20~25%です。

そのように考えると、経費を引いて手取りで500万円を達成するには、

500万円 ÷ 75% = 666万の家賃収入

を得る必要があるわけです。

1室の家賃を6万円とすると、年間で72万円です。

666万円 ÷ 72万円 = 9.25室となり、10室まで増やせれば目標達成です。

ご自身がどれだけ融資を受けることができるか、投資に回す自己資金がいくらあるかによっても、いきなり10室のアパートを購入するのか、毎年2~3室区分マンションを購入するのか、など購入方法もいろいろと変わってきます。

しかしながら、目標が高いと高いレバレッジを掛けて物件を増やさないとならないのでリスクが高まります

自分の収入の目標を設定することで、どういった不動産投資をできるのかが見えてきます。

あまりにもリスクが高い場合には、目標を下げることも検討する必要があります。

目標は途中で変更も可能

目標を決めると、どうしても達成したいという気持ちになり、その気持ちから無理をして失敗するケースも多く見られます。

最初は無理のない目標を立て、

・順調に資産形成ができてくれば目標を上げる

・リスクを減らすために物件を増やさず元本返済を進める

など、途中で目標を変更すればいいのです。

目標の達成度合いなどのチェックも兼ねて5年に1回くらいは目標の見直しが必要です。

失敗しないためにも無理のない計画を

不動産投資で失敗しないためにも、まずは、いつまでにどのくらい収入が欲しいか目標を設定してください。

自身の状況を把握し、無理のない計画を立てましょう。(執筆者:山口 智也)