最近は、フラット35を専門に取り扱うモーゲージバンクの競争も激化しています。

そんな中、大手のモーゲージバンクでは少し変わったフラット35商品がでました。

今回は、この商品を開発するのに欠かせない、フラット35(保証型)を解説します。

フラット35には(買取型)と(保証型)がある

住宅ローンのイメージ

現在、フラット35で普及しているのは、フラット35(買取型)という形態の商品です。

これは、フラット35の中心的機関である住宅金融支援機構が、金融機関が貸した住宅ローン債権をまとめて買い取り、その代金を金融機関に支払うものです。

そして、住宅金融支援機構は買い取った住宅ローン債権を証券化し、生命保険会社などの機関投資家に転売します。

これにより、政府系金融機関が発行した証券という信用が付与されるため、機関投資家は安心して証券を購入できます。

また、フラット35を取り扱う金融機関にとっては、住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取ってくれるため、ネット銀行やモーゲージバンクでも、メガバンクと同等の信用力が担保されます

独自の商品を提供できるフラット35(保証型)

このように、フラット35(買取型)は仕組み的に良くできているのですが、ネット銀行やモーゲージバンクがフラット35(買取型)に続々と参入したため、他行と差別化を図るのが難しくなってきました。

そこで、大手のモーゲージバンクを中心に、自ら住宅ローン債権を証券化し、機関投資家に販売するスキームを提供する代わりに、そのリスクを住宅金融支援機構に保証してもらうフラット35(保証型)が徐々に増えてきました。

フラット35(保証型)の商品を提供するには、住宅金融支援機構の審査などがありますが、その反面、フラット35(買取型)にはない、独自の商品を提供できるというメリットがあります。

参考:住宅金融支援機構

フラット35(保証型)の商品を個別に解説

2019年9月1日現在、フラット35(保証型)取扱金融機関のうち、新規受付を行っている金融機関は以下の6機関です。

・ 日本住宅ローン
・ アルヒ
・ 財形住宅金融
・ 広島銀行
・ クレディセゾン
・ 住信SBIネット銀行

ここでは、フラット35 のシェアNo.1である、ARUHI株式会社のスーパーフラットをご紹介します。

ARUHI株式会社のスーパーフラット

≪画像元:ARUHI株式会社

この商品は、自己資金を1~2割用意することで、フラット35(買取型)の金利より、さらに有利な金利で融資を受けられます

また、フラット35(買取型)の場合、総返済負担率が年収400万円未満であれば30%以下、400万円以上であれば35%以下と定められています。

しかし、自己資金を1割用意する、「ARUHIスーパーフラット9」では、年収に関係なく、総返済負担率は20%以下となっています。

恐らく、ARUHIスーパーフラットは、自己資金をきちんと用意し、総返済負担率が低い顧客には低金利を提供することで、優良顧客の囲い込みを図ったものと考えられます。

ここまで、フラット35(保証型)について解説してきました。

フラット35(保証型)の商品が増えると、顧客の選択肢も広がるだけに、今後の動向には要注目と言えそうです。(執筆者:1級FP技能士、宅地建物取引士 沼田 順)