地代と借地権の関係 地代が高い方が「借地権価格」は安い訳とは

調停委員として立ち退き料などの話を伺う時に、「借地権の強さと価格」がよく問題になります。

しかし、そこにはいろいろな誤解が生じており、揉めたときに話がうまくまとまらない原因になっていると考えられますので、今回はこの問題についてご説明します。

地代と借地権の関係

まず、地代と借地権の関係ですが、借地権は土地に関する地上権または賃借権の2パターンがあります

地代とは賃借権という形で土地を使う場合の使用料に相当するものをいいます。

それが月払いか年払いかは問いませんが、それが賃借権の対価として支払っているなら、物権的特性をもつ地上権に比べて権利としては弱いといえます。

従って、高い地代を払っているから権利が強いと考えがちですが、まず第1には権利の種類としては一括で払っている地上権のほうが強いことに注意が必要です。

地代と借地権の関係

立ち退き料の構成要素となる借地権価格も誤解されがち

そして地代と借地権価格の関係について、立ち退き料の構成要素となる借地権価格は、これまた高い地代を支払っているほうが借地権価格は高いとイメージされている方が多いと思いますが、これも誤解です

なぜなら、ある土地を借りるのに相場なら年額10万円するのに、今の借地人が年額1万円で借りることができているのなら、その年額9万円分の「お得部分」が借地人に帰属する利益となり、それをもとに借地権価格が算定されるからです。

そうなると、同じ土地で年額5万円支払っている場合は、年額5万円分しかそのお得部分がないため、借地人に帰属する利益は少なくなりその結果、借地権価格は安くなります

高い地代を払っているほうが借地権価格は安くなる

このように借地権価格とは、地代が安くて借り得部分が多いと高く、地代が高くて借り得部分が少ないと安くなるものなので、高い地代を払っているほうが実は借地権価格は安くなるのです。

この地代と借地権価格の関係は、家賃と借家権価格でも同様の考えであり、高い賃料を払っていたから、高い立退料になるわけでなく、むしろ安い家賃で住んでいた場合に、失う経済的メリットが大きいため立退料が高くなります

財産評価では一律の基準で借地権価格を評価しますが、訴訟などになれば今払っている地代や家賃そのものでなく、借り得部分の大きさやその永続性などの個別性を反映して決まるので注意をする必要があると思います。(執筆者:田井 能久)

この記事を書いた人

田井 能久 田井 能久(たい よしひさ)»筆者の記事一覧 (58) http://www.valuation.co.jp/

株式会社 タイ・バリュエーション・サービシーズ 代表取締役/専任不動産鑑定士
1981年、日本不動産研究所入所。1985年、不動産鑑定士に登録。2004年、ハドソンジャパン株式会社入社。2006年、株式会社タイ・バリュエーション・サービシーズを設立。不動産の鑑定評価業務を中心に、相続に関する相談、不動産に関する事案について訴訟や調停に関しての相談、セミナー講師や海外不動産に関する業務など多岐にわたる内容に対応しています。
公益社団法人日本不動産士協会連合会会員、在日米国商工会議所(ACCJ)会員
名古屋地方裁判所民事調停委員、愛知大学非常勤講師
<保有資格>:不動産鑑定士
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