不動産投資で意外に多いのはリフォームの失敗です。

「とにかく最新の設備をつければ良い」

「自分が住むならこの設備は必要だ」など

その物件に何が求められているかを考えず、貸主の自己満足だけでリフォームをやると思ったほど家賃が取れずに結果として無駄な出費になってしまいます。

不動産投資は、貸家業です。

事業と考えれば当然すべてのことにおいて、コストパフォーマンを重視するのは当然です。

お金を掛けずに入居者を満足させる効果的なリフォームとはなんでしょう。

投資用ワンルームを例に考える

物件によって求められる設備は変わる

東京都23区内の投資用ワンルームを例に考えてみましょう。

東京都23区内の投資用ワンルームは、16~20平方メール程度でバスとトイレは一緒のユニットバスが非常に多いです。

山手線沿線だとこの条件でも家賃は6万以上し、バス・トイレが一緒だと8万以上という物件もあります

こういったワンルームを賃貸する人は、単身の会社員や学生が多く、設備よりも駅からの距離や会社までの利便性を重視します。

そのため、どちらかというと寝に帰るだけで快適な生活よりも家賃はできるだけ安い方が良いと考えています。

無理に独立洗面台をつけて居住スペースが狭くなったり、バス・トイレを別にすることで家賃が高くなることは望んでいないわけです。

せっかくお金を掛けても借主がそれを望んでいないなら、お金を掛けても高い効果は望めません

望まれる設備は何かを考える

では、賃貸物件にはどういった設備が望まれているのでしょうか。

私が賃貸管理業務をしていた際のお話ですが、ワンルームマンションで退去した後の現状回復工事をする際にリフォームを検討する際に、室内洗濯機置き場の設置、電熱器をIH調理器に変更の2つは必須でした。

ただし、室内洗濯機置き場は部屋によっては取付けができない場合もあります

室内洗濯機置き場の設置は特に効果が高く、あるとないで3,000円から5,000円程度家賃が変わりますので、優先的に行うと良いリフォームと言えます。

もう少し費用が掛けられる場合は、テレビモニターフォン、エアコンの交換、洗浄機能付便座の取付け等を行っていました。

また、一棟アパートの場合は、

エントランスのオートロック

宅配BOX

インターネット無料など

最近では非常に人気の設備なので導入すれば家賃のアップが狙えます。

次にファミリータイプの場合ですが、私が特に効果的だと感じているのが、キッチンの壁面にキッチンパネルを貼るリフォームです。

古い物件だと壁がタイル張りになっていたり、どうしても古さを感じてしまいます。

しかし、キッチンパネルを貼ればその部分を隠すことができ、フックなどを取付けて機能的に使うことができます。

このキッチンパネルのリフォームはそんなに費用は掛かりません。

もう1つは、分電盤の交換です。

分電気の交換は必須です

最近では、IH調理器や電子レンジなど電力の消費が大きいので、アンペアの少ない分電盤だとすぐにブレーカーが落ちます。

これは結構入居者のストレスとなるので、退去につながってしまいます。

最近では、入居者も古い物件はアンペアが低いことを知っているので、分電盤のアンペアの大きさを聞いてくるケースも多く、30A以上に交換することをおすすめします。

入居者の視点で効果的なリフォームを

物件によって求められる設備は変わりますし、効果的なリフォームも違います。

今回ご紹介したリフォームについては、オートロックや宅配BOXをつけるといった費用の掛かるものもありますが、比較的少ない費用で賃料アップにつながるリフォームです。

所有する物件に住んでいる人、これから住む人がどういった設備やサービスが欲しいのか、自分の視点ではなく、入居者の視点でリフォームを考えることが重要です。

それが結果として、コストパフォーマンスの高いリフォームになります。

せっかくリフォームをするのですから、自己満足ではなく、入居者目線でコストパフォーマンスを重視したリフォームを行いましょう。(執筆者:山口 智也)