収益物件をポータルサイトで探していると、相場よりも安い物件が掲載されていることがあります。

不動産投資では、相場より安く物件を購入することができれば高い収益を上げることができます

投資家は、こういったお宝物件を常に探しているので、すぐに買い手がついてサイトから消えてしまいます。

しかし、相場より安い物件には、

・ リフォームに多額の費用がかかる

・ 心理的瑕疵がある

など問題のあるケースもあります

相場より安い収益物件を購入する際には、何かリスクはないか疑ってかかる必要があります

利回りはリスクの高さ

不動産の利回りを比べる

商品の売買をする場合、安く仕入れて高く売れれば高い利益を上げることができます。

これは不動産投資でも同じで、相場よりも安い物件を購入すれば高い収益を上げることができます

収益物件の場合は利回りの高さを比較するので、利回りが高い方が収益力もあるということになります。

しかし、利回りが高いということは、その利回りでないと売れない物件であると考えることができます。

利回り5%と10%の違い

利回り5%と10%のワンルーム物件を例に上げると、

【利回り5%の物件】

賃貸需要も豊富、売却もしやすい東京都23区内のワンルームマンション


空室リスクは低く、流動性も高い

【利回り10%の物件】

賃貸需要もほとんどない、買い手の少ない地方の駅徒歩15分のワンルーム


空室リスクが高く、流動性も低い

というわけです。

このように、

利回りが高いということは、リスクも高い物件である

ということを理解しておく必要があります。

相場より安いのには理由がある

不動産購入を悩む男性

収益物件を所有するオーナーが物件を売却する理由としては、「ある程度収益を得られたので利益を確定させるため」に売却することが多いのですが、中には「購入した収益物件が赤字続きで手出しが続くため」に泣く泣く手放さないといけないこともあります。

では、相場より安い物件が売り出される理由としては、どういったケースが多いのでしょうか。

理由1: オーナー側の事情

オーナーが何かの用途で現金が必要になり、相場より安くてもよいので売りたいというケースがあります。

こういった物件は、良い物件を安く買えるお宝物件であると言えます。

理由2: 訳あり物件

しかし、基本的に収益物件が安く売り出されるのは、

・ 入居者が長く住んでいて室内のリフォームに多額の費用がかかる

・ 水漏れなどトラブルが多い

・ 過去に自殺など心理的瑕疵がある

といった訳あり物件であるケースが多いです。

そのため、購入前には必ず相場より安い理由について不動産会社の営業マンに確認する必要があります。

リスクを理解して物件を購入する

相場より安い物件を購入することは不動産投資で成功する近道ですが、相場より安い物件には何か問題が潜んでいる可能性が高いと言えます。

不動産投資の初心者のうちは、こうしたリスクのある物件よりは、利回りは低くても確実に収益を上げられる物件を購入することをおすすめします。

しかし、ある程度経験を積んでリスクに対応する能力がついてくれば、リスクのある物件を購入しても対応できるようになります。

そうなれば、相場より安い物件を購入しやすくなり、収益性を高めていくことができます。

相場より安い物件を購入する際には、ぜひ参考にしていただければと思います。(執筆者:山口 智也)