家族が増えると、そろそろわが家も賃貸マンションからマイホームへと考えます。

戸建、分譲マンション等、マイホームにはいろいろありますが、個人間売買でない限り、不動産会社、建設会社を問わず、買主、施主には営業担当者(住宅営業)が現れます

営業の仕事は、住まいの価格(予算)を算出することと、資金計画や火災保険等、マイホーム「購入」に関するお手伝いをしてくれます

住宅営業は買主、施主に寄り添いながら、背中を押してくれます。

不動産ポータルサイトをみると、営業担当の能力や相性がとても大切とあります。

このように頼りになる営業マンですが、彼らの収入は買主、施主からいただきます

すなわち、営業担当者は「家」を売ることが仕事です。

優秀な「住宅営業マン」に惑わされない

住宅営業の仕事とは

(1) 買主、施主が購入資金を工面することができるか確認する事。
(2) 買主、施主が満足する物件情報を提供すること(注文住宅ならプラン作成)。
(3) 買主、施主に家を引き渡す事。

※買主、施主が住宅ローンの返済や修繕等、すまいを維持しやすくすること。

(1) 買主、施主が購入資金を工面することができるか確認する事

買主、施主に手持ち資金があるか。

住宅ローンを組む信用(与信調査)があるか。

月々幾ら返済できるかを調べます

月々返済額は現すまいの家賃や毎月の貯金額がベースとなります

ここは月収とリンクするところです。

住宅ローンを利用する必要がある方には、「借入可能額」を調べます。

(2) 買主、施主が満足する物件情報を提供すること

買主、施主が望む物件を探します

傾向として分譲マンション、分譲住宅等は費用がほとんど確定しているので、予算通り探せます。

注文住宅等は、ほとんどの工務店で「スタンダードプラン」があります。

しかし基本オーダーメイドなので、予算が膨らんでいく傾向があります

「一生に1度の買い物」とはうまくいったもので、どんなささいな要望もプランに入ってきます

先に総予算を決めていない場合、プランはかなり高額になります

膨らんでいく予算 変えられない返済額

利息などをきちんと考えましょう

マイホーム購入の場合、多くの方が住宅ローンを利用されます。

予算(借入額)を増やしたいが、月々の返済は増やしたくない。

この観点から住宅ローンを見ていきます。

住宅ローンは金利電卓で計算ができますが、要素は

・ 借入額  
・ 返済月数  
・ 利息(金利)  
・ 月返済額  
・ 総返済額

です。

この5つの係数で変動します。

住宅購入の相談の際は、この順番で入力すると思います。

例えば、

全期間固定を想定した場合

この条件で住宅ローンを想定したとします(全期間固定を想定)したとします。

しかし設備のグレードアップで予算が足りません

借入期間も月返済額も増やしたくありません

そこで住宅営業はこのようなプラン(変動金利)を提案します

変動金利を想定した場合

返済月数、月返済額、総返済額を増やさずに借入(予算)を増やすには、利息を下げるしかありません。

現在の傾向として、固定金利から期間固定金利、変動金利へとリスクを増やせば金利が下がる傾向があります

ローリスクローリターン(返済額が増えることはないが、利息が高め)

ハイリスクハイリターン(一定期間、半年毎に返済額が変わる可能性があるが、利息は低め)

住宅ローンでは、この点をしっかり理解することが大切です。

住宅営業は、マイホーム購入を促し引き渡しするのが仕事です。

マイホーム購入後の生活は二の次です

住宅ローンの利息等の「リスク」は彼らにとって二の次です。

そこを認識してください。

購入後の生活の維持もよく考えて

住宅ローン

住宅営業は、マイホーム購入で大切なパートナーです

しかし彼らは、マイホームの購入のパートナーであって、マイホーム購入後の生活の維持にまで考えてはくれません

住宅営業の仕事に「買主、施主が住宅ローンの返済や修繕等、すまいを維持しやすくすること」という観点は入らないのです。

住宅ローンの事務は住宅営業の業務です。

でも彼らは住宅ローンの選定や資金計画は彼らの業務ではありません

これらを承知したうえで購入やローン支払い額を検討しましょう。

一生で1番高い買い物は、「マイホーム」でなく、「住宅ローン」です。(執筆者:金 弘碩)