確定申告シーズンのこの時期は、「住宅ローン控除」についてのご質問も必然的に多くなります。

一方で、「住宅ローン控除」についての知識が不十分だったために、予定通り「住宅ローン控除」を受けられない方もいらっしゃいます。

今回は、これから「住宅を購入する方」のために、予定通りの「住宅ローン控除」が受けられるよう、注意点を記載していきます。

1. 新築住宅と中古住宅では減税額が異なります

新築住宅と中古住宅の減税額

大前提として、新築住宅購入には消費税がかかりますが、個人の中古住宅購入には消費税はかかりません

従って、「住宅ローン控除」の取り扱いにも差異があり、以下のようになっています。

消費税10%で購入した新築住宅:年末残高上限4,000万円、控除率1%、期間13年

消費税がかかっていない中古住宅:年末残高上限2,000万円、控除率1%、期間10年

仮に4,000万円の住宅ローン年末残高があったとしても、新築住宅の場合は40万円、中古住宅の場合は20万円と減税額に差が出るので注意が必要です。

2. 共有関係にする場合は連帯債務でないとダメ

住宅ローンを組む時にわかりにくいのが、連帯債務者と連帯保証人の違いです。具体的には以下のような関係になります。

連帯債務者

主債務者(主に住宅ローンを借りる人)と共に債務者となり、連帯して住宅ローン債務の全額を負担します(フラット35の収入合算者など)。

連帯保証人

主債務者の住宅ローン債務を全額保証する立場ですが、債務者ではありません(銀行の住宅ローンで求められることがある)。

ここで連帯債務者は、直接債務を負担しているので「住宅ローン控除」の対象になりますが、連帯保証人は直接債務を負担していないので対象外になるということです。

従って、連帯債務者となり住宅ローンの借入残高を増やした場合はその全額が対象になりますが、連帯保証人となっただけでは「住宅ローン控除」の対象外となります。

共有関係にする場合は連帯債務でないとダメ

3. 持分だけ持っている専業主婦は実質的に控除ゼロ

よくあるパターンとして、専業主婦の奥さまも持分を持ちたいということで、ご主人8か9、奥さま2か1の共有名義で自宅を登記した場合です。

この場合、専業主婦の奥さまには収入がないため、「住宅ローン控除」を受けても引く税額がなく、結局は奥さまの持分が無駄になってしまいます。

下記のような場合にも注意が必要です。

【4,000万円の住宅】
・ ご主人8
・ 奥さま2
共有名義で登記

住宅ローンの年末残高は3,500万円あるが、主債務者がご主人のみ(奥さまは収入がないので連帯債務者になれない)場合、

4,000万円 × 8/10 がご主人の取得価格

なので、住宅ローン控除の対象となる年末残高は3,200万円が限度となり、満額を受けられません

このような登記の場合、贈与税の問題も絡んできますので、持分割合には注意が必要です。

住宅購入やローンを組む前に再確認しておきたいこと

このように見ていくと、「住宅ローン控除」においては共有名義での注意点が多いことがわかります。

共有名義にされる方は、予定通り「住宅ローン控除」が受けられるのか、再度確認されることをお勧めします。(執筆者:沼田 順)