「収益物件を購入する際に、頭金はどのくらい準備すればよいのか」

という質問をいただくことがあります。

頭金が多いほど不動産投資のリスクを抑えられるので、安全性を考えると「頭金は多いに越したことはない」というのが事実です。

しかし、不動産投資で資産を増やしたいと考えるのであれば「頭金はできるだけ使わない方がよい」と言えるのです。

安全性と収益性の関係

安全性と収益性について悩む男性

不動産投資をやっていくうえで、安全性と収益性の関係について理解しておく必要があります。

安全性と収益性は相反するもので、

安全性が高まれば収益性は低くなり、安全性が低くなれば収益性は高くなる

のです。

頭金を多くするメリット・デメリット

例えば、融資を使わずに収益物件を買えば、空室期間が長くなっても、よほどのことがない限り破綻することはありません

一方で、物件を買うためのお金はすぐに枯渇するため、次の物件を購入するのに時間がかかってしまいます

頭金を少なくするメリット・デメリット

フルローンなど売買代金のほとんどを融資を使って支払った場合には、頭金でお金を使わずに済むので、次の物件を購入するための現金を温存できます

少ない自己資金で高い収益を生むことを、レバレッジ効果といいます。

頭金を少なくすれば収益性は高まりますが、毎月の返済は多くなって手元に残るお金は少なくなります。

そのために少しでも空室が出ればすぐに持ち出しが発生し、最悪の場合には破綻します

【参考記事】:【不動産投資】「レバレッジ効果」のデメリットとリスクとの関係を具体例で解説

頭金の額は投資家のスタンスによって変わる

以上のように、

・ 失敗するのが怖いので安全性の高い不動産投資をする

・ 資産を拡大するために収益性の高い不動産投資をする

どちらをとるのかについては、非常に悩ましいところです。

資産を拡大したいなら

矢印とお金

頭金を増やせば安全性の高い投資ができますが、よほどのお金持ちでもない限り、不動産投資に使えるお金には限りがあります。

そのため、資産を拡大したい投資家は、融資を使う必要があります

融資を受けるうえで重要なのが、

「現金をいくら持っているか」=「有事の際の余剰資金があるか」

ということになりますので、できる限り頭金は抑えないといけません

頭金を多く入れると資産の拡大スピードが遅くなってしまいますので、資産を拡大したいという考え方の投資家にとって、頭金を多くいれることはマイナスになるのです。

安全性を確保したいなら

しかし、毎月15万円程度の収入でよいというような投資家であれば、区分ワンルームを3件ほど買えば済みます。

そのため、頭金を多く入れて安全性の高い投資をするのもありだと言えるでしょう。

不動産投資で何を重視するのかによる

このように頭金を多く入れる方がよいのかどうかは、

・ 安全性をとるか

・ 収益性を追求するか

といった投資家のスタンスによって異なるのです。

今後は融資を使う場合にも頭金が多く必要になる

資産を拡大していくうえでは、フルローンやオーバーローンなど頭金を使わない投資をして収益性を高める必要があります。

しかし、ここ数年の不動産ブームの中で多くの不祥事が起こり、収益物件向けの融資には金融機関が消極的になっており、融資にあって頭金を要求されるケースが増えているのが実状です。

区分ワンルームなど1,000万円程度の融資であれば、今でもフルローンや1割程度の頭金で融資してもらえるケースも多いようです。

しかし、アパートなど5,000万円以上の融資になってくると、頭金は2~3割要求されます。

そのため、サラリーマン投資家などの資産の少ない投資家にとっては状況がかなり厳しく、地主などの資産家でない限りなかなか物件を買えない状態にあります。

今後も一定期間はこの状態が続くと思いますので、物件の購入を検討されている方は、ある程度の頭金を貯めておく必要があると言えます。(執筆者:山口 智也)