不動産投資を行ううえで、管理会社の良し悪しは非常に重要です。

管理会社の業務としては、

・ 賃貸募集
・ 入退去の手続き
・ 家賃の集金
・ クレーム対応

などがありますが、きちんと対応してくれる管理会社であれば、オーナーはほとんどやることがありません

しかし、管理会社の対応が悪いと空室が埋まらなかったり、クレーム対応を放置して被害を拡大させたりとオーナーが不利益を被ることになります。

管理会社の対応が悪い場合には、どうすればよいのでしょうか。

適当なことをいう管理会社

担当によって管理スキルは違う

収益物件を購入した場合に、その物件を購入した不動産会社に管理会社を紹介してもらうケースが多いと思います。

不動産会社もまた物件を買ってもらいたいので、今後の取引のことも考えて評判の良い管理会社を紹介してくれるはずです。

しかし、管理会社の評判が良くても、担当者によって管理業務の対応は大きく変わるのです。

管理会社では1人当たり数百戸担当しているので、仕事のスキルがある程度ないとトラブルが発生時には他の仕事がおろそかになるケースもあります。

クレームを放置して2次クレームに至ってしまい、無駄な費用が発生してしまうことも多々あるのです。

また、賃貸募集にしても、家賃を上げたり、早く決めるためにリフォームの提案を積極的にしてくれる人もいれば、やっつけ仕事で原状回復だけやって終わりという人もいます。

管理会社の評判が良いからと言って全ての担当が良い仕事をしてくれる訳ではなく、管理の対応は担当によって仕事の差が出るということを理解しておく

必要があります。

管理会社の対応が悪い場合には、まずは担当者のスキルに問題はないかを確認する必要があります。

管理会社の対応が悪い場合にどうすればよいのか

不動産投資に手を掛けたくないということで管理会社に任せているのに、対応が悪く、長期空室や多額の費用が発生し、本業に影響が出てしまうようでは本末転倒です。

では、管理会社の対応が悪い場合には、どうすればよいのでしょうか。

管理会社の対応が悪い場合、まずは何が問題なのかを把握することが大事です。

例えば、

・ 空室が長期化しているのに何の提案もない

・ クレームを放置して被害が大きくなってしまった

など

担当者のスキル不足が問題なのであれば、担当を変えてもらう、上司にフォローしてもらうなどの対策をとってもらうように依頼すべき

です。

空室が長期化したり、クレーム対応で多額の費用が発生すればローンの返済などにも影響が出るので、それを放置したままで何の報告も提案もないとなるとオーナーにとっては大問題です。

管理会社は、賃貸管理のプロだからと遠慮せずに早め早めに動いてください

家賃を下げて埋めるのであれば誰でもできることですし、家賃を下げることは結果としてオーナーの資産価値を下げてしまいます。

対応してくれなければ、そこで管理会社の変更を検討すればよいのです。

最近では、

・ 適正なリフォームを行うことで家賃を上げる

・ 入居率を高めることによってオーナーの資産価値をアップさせ、そのうえで管理会社も利益を得る

という管理会社も増えています。

ご自身の大事な資産を預けるわけですから、信頼のおける管理会社に任せることが大切です。

管理会社の変更を検討する際の注意点

管理会社の変更を検討する場合

管理会社を変更したい場合には、いくつか注意点があります。

管理会社を選ぶ際のポイントには、

・ 管理料
・ 管理のレベル
・ 管理物件の空室率

などがあります。

管理料と管理のレベル

管理料は家賃収入の3%~10%と幅広いのですが、区分マンションだと固定費で3,000円といったケースもあります。

「管理料が高い=管理のレベルが高い」ということではありませんが、余りにも安い場合にはサービスの質がどうなのかきちんと確認する必要があります。

管理のレベルについては、WEBの口コミ情報なども参考になりますが、その管理会社が管理している物件を実際に見に行くのがベストです。

現地で見ると、ゴミが散らかっていたり、放置自転車があるなど、管理のレベルを把握できます。

区分マンションの場合には建物管理は別なので賃貸管理の状態を見るのは難しいのですが、区分マンションでは大きなトラブルは少ないので、長期空室等の問題がなければ管理会社によって大きな差はないと言えます。

管理物件の空室率

空室率は、管理物件全体の戸数に対して何室空室があるかという指標です。

例えば、1,000戸ある管理物件のうち空室が30戸であれば、

空室30戸 ÷ 総戸数1,000戸 × 100 = 空室率3%

となります。

空室率は10%以下が望ましいのですが、

空室後の原状回復期間は空室に含まない管理会社もあるので、空室率をどのように出しているのかもチェックする

必要があります。

管理会社を変えてストレスを減らす

本来であれば、管理会社に依頼していれば賃貸経営でオーナーが頭を悩ませることはほとんどありません。

しかし、管理会社の対応が悪いとオーナーは非常にストレスを感じます。

同じ管理会社でも担当によって管理レベルも大きく違いますし「以前の担当は非常に良く提案もしてくれて対応も良かったのに、新しい担当はほとんど連絡してこない」というのはよくある話です。

その際には、管理会社に改善をきちんと要求し、対応してくれないようであれば、管理会社の変更を検討すべきです。

特に副業で不動産投資をしている場合に、管理会社の対応が悪いことで本業に影響を来すようでは意味がありません

管理会社をコロコロ変えるのもよくありませんが、対応が悪いのに我慢してストレスをためることはありませんので、そういった場合には早急に管理会社の変更を検討してください。(執筆者:山口 智也)