毎月の給与明細を見て、

「もう少し所得税と住民税を抑えられないか」

と考えられている会社員の人は多いはずです。

そのような中、「不動産投資で節税ができる」と聞いたことがある人もいらっしゃるのではにないでしょうか。

実際に不動産投資で節税することは可能です。

ところが節税が目的で不動産投資を行ってしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあります

そこで今回は会社員の人が不動産投資で節税ができる仕組みと、その注意点について詳しく解説していきます。

不動産投資や税金の知識0の人でも、仕組みやポイントをわかりすく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

節税になる仕組みを徹底解剖

不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資で節税できる仕組みを知るためには、税金の計算について確認しておく必要があります

以下で詳しく見てみましょう。

不動産投資で得た所得は給与所得と合算される

不動産投資で得た所得は、他の所得と合算される総合課税として税金が計算されます。

実は所得と呼ばれるものには、以下のように大きく10種類に分けられます。

・ 利子所得
・ 配当所得
・ 不動産所得
・ 事業所得
・ 給与所得
・ 退職所得
・ 山林所得
・ 譲渡所得
・ 一時所得
・ 雑所得

上記のうち利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・給与所得・譲渡所得・一時所得・雑所得は総合課税として、他の所得と合算して税金が計算されます。

※利子所得と配当所得は源泉分離課税されないもののみ

たとえば1年間の給与所得が400万円、不動産所得(家賃収入などで得た所得)が50万円、雑所得(副業で得た所得)が50万円の場合、以下のように所得が計算されます。

400万円(給与所得)+50万円(不動産所得)+50万円(雑所得)=500万円

つまり上記の例の場合、この年の所得は500万円として税金が計算されます。

そして所得500万円から給与所得控除や基礎控除などを差し引き、課税所得が算出され、この金額に応じて所得税率がかけられて所得税額が算出される流れです。

ではどのようにすれば、不動産所得で節税ができるのでしょうか。

赤字を出せば節税になる

日本の税制は課税所得の金額により、累進課税制度が適用されます。

累進課税制度課税所得の金額が多ければ多いほど、所得税率が上がり所得税額も高くなる仕組みです。

つまり所得を減らせれば、低い所得税率が適用され、所得税額が抑えられます

たとえば先ほどの例で、不動産投資で100万円の赤字が発生したとしましょう。

400万円(給与所得)-100万円(不動産所得の赤字額)+50万円(雑所得)=350万円

不動産所得は給与所得などと合算されるため、赤字を出せば他の所得から差し引けます

ではどのようにして不動産投資を赤字にするのでしょうか。

以下で詳しく見ていくことにします。

経費をうまく使えば節税できる

経費をうまく使い節税することも大切です。

そのためには、どのようなものが経費として計上できるかを知る必要があります。

まずは不動産投資で計上できる経費を見ていきましょう

経費について

不動産投資で計上できる経費

不動産投資で計上できる経費には、以下のようなものがあります。

・ 固定資産税や都市計画税などの税金

・ 管理費・修繕積立金

・ 不動産投資用ローンの金利部分

・ 減価償却費

・ 管理会社への委託費用

・ 火災保険や地震保険

・ リフォームなどの修繕費

この他にも不動産投資の勉強のために出席したセミナー参加費用や、不動産会社との打ち合わせのために支出した交通費なども経費計上可能です。

そしてこの中でも、経費計上できる金額が大きな費用が「減価償却費」です。

減価償却費は節税効果が大きい

減価償却費とは、時間の経過とともに建物の価値が低価していく資産を、減価償却という方法で計上できる必要経費です。

不動産投資で購入した物件は、物件価格を一括で経費としてできないため、このような方法で経費計上していきます。

たとえば以下のような物件があったとしましょう。

・ 物件価格:2,000万円
・ 建物の構造:木造(居住用)
・ 新築(2020年5月取得)

この物件の1年間の減価償却費は以下のようになります。

2,000万円 × 0.046(償却率)=92万円

参照:国税庁耐用年数償却率(pdf) 

つまり1年間に減価償却費として計上できる費用は、92万円となります。

実は減価償却費の計算方法は、「定率法」と「定額法」があり、上記の計算は「定額法」と呼ばれる計算方法です。

そして2007年4月1日以降に取得した不動産は全て「定額法」で計算することになっています。

定額法で計算した減価償却費が、建物の耐用年数の期間は毎年、減価償却費として計算できる仕組みです。

このように減価償却費は、他の経費と比べても大きな金額が長期に渡って経費計上できるため、節税効果が大きいといえます。

居住用の木造建築の物件であれば、耐用年数が22年であるため、この期間に他の経費を積み増して家賃収入を抑えれば赤字を出せます。

しかしこのように経費を積極的に計上して、不動産投資で赤字を出すことはデメリットも多いです。

特に節税だけが目的の不動産投資は、特に注意が必要です

節税だけが目的の不動産投資は危険

節税も長期目線で考えよ

節税目的の不動産投資は、キャッシュフローが悪化することもあるため大変危険です。

不動産投資で節税するためには、不動産投資で毎年赤字を出すことが前提ですが、それは「投資で利益を得る」という本来の目的から離れます

特にこれから不動産投資の拡大して、借入れを検討されている方は要注意です。

過剰な経費計上は融資が受けづらくなる

過剰に経費を計上して、不動産投資で赤字を続けると、金融機関からの印象が悪くなります。

今後不動産投資を拡大するため、所有物件を増やそうと思っている方は特に注意です。

金融機関の立場からすると、不動産投資で赤字が続いていると「不動産経営がうまくいっていないのではないか」と見られてしまいます

その際に金融機関に合理的な説明ができればいいですが、「節税のため」となると、今後融資が受けづらくなると考えられるでしょう。

投資も節税も長期目線が考えることが大切

投資も節税も長い目で考えていくことがとても大切です。

特に不動産投資で赤字が続き、コントロールできなくなってしまうと、取り返しがつかないことになるかもしれません。

たとえば物件を購入し、収益化よりも節税を考えて投資を行ってきたため、物件の管理が全く行き届いていなかったとしましょう。

その場合時間が経つにつれて物件の状態は酷くなり、黒字にしたくてもできなくなる可能性があります。

特に築年数が古い物件は、管理費用や修繕積立金、修繕費などが管理の行き届いた物件よりも多くなることが考えられます。

このような物件を売却しようと思っても、買い手が見つからず、泣く泣く保有し続ける可能性があるでしょう。

納税額を抑える方法を考える

不動産投資を行う目的が、節税だけになってしまうのは本末転倒です。

理論上は不動産投資で積極的に経費計上できれば、納税額を抑えることは可能です。

ところが節税が目的で不動産投資で赤字を出し続けてしまうと、自身のキャッシュフローが悪化して節税どころではなくなる可能性もあります。

収入を得れば、ある程度税金を支払わなければならず、「できるだけ納税額を抑える方法」を考えていくといいでしょう。(執筆者:福森 俊希)