賃貸用物件購入の際のセールストークとして、もしくはマスコミにもよく取り上げられるポイント

「生命保険代わりになる」

というフレーズがありますが、今回はこれを取り上げます。

なぜ「生命保険代わりになる」と言うかというと、ローンに「団信」(団体信用生命保険の略)がついているからです。

ついているといってもただではありません。

一般住宅ローンでは金融機関の金利に含まれる形で、投資不動産用ローンであれば、別払いの特約保険料として支払うこととなります。

団信」の内容についてはご存じの方も多いでしょう。

死亡やその他所定の理由に陥った場合、本人や家族に代わって保険金でローンを返済してくれる仕組みです。

例えば本人が死亡しても、残された家族はローンを返済しなくて済むのです。

そして「団信」加入がローンの融資条件になっていますので、不動産投資用ローンの場合も「必ず通る道」であるわけです。

ここまで考えるとたしかに「生命保険」代わりになるとも言えるのですが、本当にそうでしょうか。

「不動産購入」で団信加入は「生命保険」代わりになるか

「生命保険機能」の問題点

私が考えるにいくつか問題点もありますので、それを私の率直な一言を織り考えて交ぜながら説明していきます。

(1) 機能編「やっぱり普通の生命保険とは違う」

「生命保険」というと、いわゆる「死亡保険」を連想される方が多いのではないでしょうか。

被保険者が死亡すると契約金額の〇〇〇万円が受取人に支払われる保険です。

前述した内容で分かるように、「団信」はローンを返済する保険ですので相続人にまとまった現金が支払われるものではありません。

いわば「ローン返済保険」とでもいうべきものです。

ですので「団信」があるので「死亡保険」はいらないというのは、生命保険の機能を考えるとちょっと極端な考え方だと思います。

(2) 相続編「もちろん助かるけど、すぐには役に立たない」

ローンが全額返済になることは、残された相続人にとっては大変ありがたいことで、それは間違いありません。

ただ「生命保険」とか「保険」というイメージでとらえると、使い勝手が違います。

「死亡保険」の場合、その事実について保険会社に除籍謄本など死亡した旨の所定の証明書を提出すれば、事故など特殊な場合は除きほとんどが迅速に受取人に振り込まれます。

相続手続きは法定相続人の確定や書類の準備、ときには遺産分割協議書の作成等や場合によっては家裁での調停まで含めかなりの時間が費やされるケースがあります

その間は被相続人の財産(預金等を含め)を動かせません

しかし死亡保険によって相続人(保険金受取人)はそれよりも早く、契約したそれなり保険金を手にするので、相続手続き完了を待たずにいろんな催事費用など支払に充当できます。

言葉尻をとらえるようですが、「団信」は「生命保険」ではなくやはり「ローン返済保険」だと思います。

(3) 保険料編「考えなくてもいいけど、どっちが安いのかよくわからない」

人間は漠然と損得勘定が働くので、「団信」の保険料が安いのか高いのかを何かと比較したくなります。

これはつまり「団信」で払う保険料と、「団信」と同じ機能を持たせるためローン元金相当額の「死亡保険」の保険料を比較してみた場合の話です。

ただ結論を言うとよくわかりません。

死亡保険は定期保険のように一定期間後はその都度契約し直すというケースもありますし、「団信」保険料は基本的にローン元金返済が進むと保険料も徐々に安くなります

書籍やネットでは一定の前提条件での比較がでているものもありますが、前提条件が人によって違うので比較は難しいのです。

私の印象では「団信」の方が安いとしているケースが多いような気がしますが、そもそも強制加入なので考える必要がないのかもしれません。

(4) 保険の重複編「こんなに保険いりません」

投資用不動産購入前に入っていた「死亡保険」などの保険が、「団信」加入により保険契約過多の状態に陥ってしまうということです。

家族に残してやりたいと「死亡保険」に入っていたものの、不動産ではあるがそれなりの財産を残せることになった場合、他の保険の契約金額が大きすぎるとするケースがあります。

その場合保険料の負担を減らす等、保険全体の見直しの必要性が出てきます

(5) 保険の健康告知編「そもそも入れない」

これは一般の住宅ローンも同様ですが「団信」には健康告知が必要で、健康状態によっては「団信」に加入できない、つまりローンが受けられないので物件を購入できない事態となります。

近年は医療の進歩により条件も緩和されているようですが、加入できない方がいるのは事実です。

健康管理は大切です。

「生命保険機能」のメリット

次はメリットの部分を解説いたします。

生命保険が団信と違うメリット

(6) 人生100年時代編「人間は多少病気になっても生きていく」

「団信」には一般の病名についての特約がないものと、病名の特約がついているものとがあります

後者は「ガン」や「三大疾病(脳卒中など)」等にり患したことがわかると、保険金でローンが返済されるものです。

一般のものが「死亡」や「重度障害」の場合のみ保険金が支払われるのに対して、本人や家族からすると、そういった病気に罹患すると本人が働けなくなる可能性もあるわけですから大変助かる内容です。

もちろん保険料が上がりますが、医療技術の向上とともに長生きリスクは増大していますので、十分選択できる内容です。

一般の医療保険との組みあわせ(減額等)の再考も必要です。

(7) 保険全体の見直し編「これを機会に見直そう」

「保険の重複」編でも記述しましたが、投資用不動産購入および「団信」加入によって、家庭の保険全体を見直す良いきっかけとなります

今はご存じのように保険見直し専門の業者もかなり存在しますので、そうしたいくつかの専門業者に相談してみるのも良いかもしれません。

「団信」は「ローン返済保険」

前述しましたように、私は「団信」を「生命保険」というよりも「ローン返済保険」とでも呼んだ方が良いと思っています。

「団信」の機能からいえばまさにそうで、「団信」への生命保険のような過多の期待は禁物です。

ローンを返済するための保険と割り切って考えた方が良さそうです。

一定金額の「死亡保険」には、家族のことを考えれば引き続き入っておくことをお勧めします。

ただ「生命保険」全体の見直しのいいきっかけになるのは事実ですし、家庭全体の保険料を下げられればそれはそれで不動産投資のモチベーションも上がることにもつながります。

そもそも万が一の場合にローン残金を支払ってくれる「団信」は大変ありがたいものです。

新たに加入される場合は自分の将来設計や健康のことを考えて加入し、うまく付き合っていきましょう。(執筆者:不動産投資歴16年 堀江 優)