自宅のマンションや収益物件などの不動産を売却するにあたっては、不動産会社に仲介を依頼する方法と不動産業者に買い取ってもらう方法があります。

仲介の場合はエンドユーザーをターゲットにするので成約までにある程度期間が掛かりますが、買取の場合は価格さえ納得すればすぐに取引を進められるので、現金化を急ぐ場合などには有効な手段です。

最近では不動産業界でも、買取をして自社でリフォームをする買取再販業者が増えています。

今回は、物件の買取価格はどのように決まられるのかについてお話しいたします。

仲介と買取はどっちが得なのか

仲介と買取はどっちが得なのか

不動産を売却する場合、仲介と買取ではどちら高く売れるかというと、それは当然仲介になります。

仲介の場合は、不動産会社に売却を依頼し、不動産会社はレインズと言われる不動産会社向けのサイトに登録したり、自社サイトやポータルサイトに掲載して販売活動を行います。

その情報を見て買主が物件を内覧して購入を決めるという流れになるで、時間は掛かります相場通りの価格で売出しすれば1か月~遅くとも3か月程度で売却が可能です。

買取の場合は、買取業者に直接依頼することになるので、価格さえ合えばすぐに売却ができます。

買取業者は、転売して利益を上げる必要があるので、一般的な相場よりもかなり安く買う必要があるので、仲介と比べると3割程度は安くなることが多いです。

そのため、特に現金化を急ぐ理由がない場合は、仲介に依頼する人が多いです。

買取業者に売却するメリット

買取業者に依頼するメリットとしては即現金化できることがありますが、不動産業者に売却するということで他にもメリットがあります。

例えば、

・ 直接売却すれば仲介手数料がいらない

・ 現金購入するのでローン特約がないので必ず売却できる

・ 瑕疵担保を免責にしてくれる

などがあります。

他には、相続した物件で室内に家具など残置物が多い場合など、撤去費用を含めてそのままの状態で引き取ってもらえます。

自宅マンションや戸建の場合の買取価格

自宅マンションや戸建などの不動産の買取価格はどのように決まるかについて解説していきます。

買取業者は、買取依頼があった場合にまず室内の状況をチェックし、再販する場合のリフォーム費用がどの程度掛かるかを見積もりします。

そして、そのリフォームして売出しした場合に、いくらで売れるかをリサーチし、再販価格を決めます

再販価格が決まったら、そこからリフォーム費用や諸経費を引き、自社の利益を2割~3割程度上乗せして、買取価格を決めます

例えば、再販価格3,000万の物件で、リフォーム費用などが300万掛かる場合だと2,700万、そこから利益を2割~3割引いた額となりますので、買取価格は2,000万〜2,200万程度になります。

物件を買取してもらうにあたって、リフォームした物件がどのくらいで売られているのかの相場を把握することが重要です。

それが把握できれば買取価格が妥当かどうかをある程度判断できます。

収益物件の場合の買取価格

収益物件の場合の買取価格

収益物件の場合は、オーナーチェンジ物件が多く、賃貸人が住んだまま売却することになります。

買取業者は、まずこの物件が何%の利回りであれば売れるのかを調査します。

利回りから物件価格を逆算し、自社が転売することでどの程度利益を取るかを計算して物件価格を決めます

この場合も、転売益で2割~3割取る買取業者が多いです。

例えば、相場が1,000万の区分マンションだと、700万~800万が買取価格となります。

収益物件の場合は、購入したいという顧客を持っていることが多く、買取して登記せずにそのまま顧客に売却する第三者のためにする契約、いわゆる三為契約で取引されることが多いです。

スルガ銀行問題で、この三為契約を使って不動産会社が賃料のデータ改ざんなどして物件を高く売ったことが問題となりましたが、売る側は金額に納得しているのであれば損をしているわけではないので問題はありません

ただ、仲介で売り出せば、もう少し高く売れた可能性はあったと思います。

買取業者を上手に利用しよう

買取業者に騙されて安く売ってしまう人が多いので、今回は、買取業者がどのように買取価格を決めているかお話させていただきました。

最終的にご自身が買取価格に納得されているなら問題はないのですが、相場も調べずに出てきた金額に安易に契約してしまうのは勿体ないです。

あまり相場から離れた金額を提示すると買取業者に相手にされないということもありますが、今回のお話を参考にしてもらい、余りにも買取業者がひどい価格を提示してきた場合は、他の買取業者も当たる方がいいと思います。

買取業者は、事情によっては非常に役に立つと思いますので、上手に使って損をしないようにしてもらいたいと思います。(執筆者:山口 智也)