今回は地方都市での不動産投資を行う際の注意点を考えてみましょう。

みなさんの中でも東京エリア(東京、神奈川、埼玉)以外の不動産で投資を行っている方もいると思います。

例えばワンルームマンションで言うと、以前は販売業者からは東京エリアの物件を勧められることがほとんどでしたが、最近は大阪や名古屋など東京エリア以外の地方の主要都市の物件を勧められることも多くなったようです。

以前の不動産投資の中心地が東京エリアであることは皆さん周知の事実ですが、東京エリア以外の地方都市で行う不動産投資の注意点を考えてみましょう。

地方都市の不動産投資

地方都市の不動産投資を考える

ネットや書籍等で良く取り上げられていますが、まず東京エリアと東京エリア以外の地方都市との不動産投資におけるメリット、デメリットを考えてみましょう。

不動産投資経験者の私が、自身の経験やネット、書籍から受ける印象を以下の表にまとめました。

東京エリア以外のメリットデメリット

これらは、一般的な傾向と言われているものですが、もちろん地域によっては当てはまらない部分があることも事実です。

メリット

ほとんどの項目で東京エリアが上回っていますが、特に「利回り」と「購入価格」では地方都市が上回っています

理由1:地方都市の方が東京エリアの物件より値段が安い

理由2:家賃相場は東京エリアよりもそれほど安くはない

表面利回りは家賃収入/総投資額で表されますので、東京エリアと比べると地方都市の家賃相場が同じだとして、東京エリアより地方都市の総投資額の方が少なくて済むということです。

表面利回り(経費を考慮しない利回り)を考えれば東京で4~6%、地方で8~10%程度が標準的と言われているようです。

デメリット

デメリットの方が多い地方物件ですが、特に問題となる「空室」と「家賃相場」は一時的な利回りは高くても、リスクが潜んでいます。

リスク1:空室

日本全体で人口が減少している今、東京エリア以外の地方の人口減少傾向は大きく、当然地方物件の空室リスクが高まっているのは明らかです。

また地方のおいては有名大学や有名企業の城下町的な地域も多く、そういった単独のシンボルに頼った入居者の集客は、移転やリストラなどで大変大きな影響を受けてしまいます。

対策:地域選択

人口が増加している地域の物件を検討してみることです。

人口増加の傾向はネットで「人口 増加率 政令都市」等で検索すれば調べられますし、総務省統計局のホームページにアクセスするかダウンロードするかで調べることもできます。

総務省統計局「人口推計(令和元年10月1日)現在」によると、人口増加率が高い東京エリア以外の都道府県は、沖縄県、愛知県、滋賀県、千葉県等です。

また東京エリア以外の政令指定都市では福岡市、大阪市、名古屋市、札幌市等、となっているようです。

リスク2:家賃相場

地方の人口減少傾向が大きいわけですから、需要と供給の関係で家賃相場が安くなる傾向が大きいのは明らかです。

空室のリスクが高いため自然と家賃を低くするトレンドとなり易いのです。

対策:都市計画の魅力

その街の「都市計画」等を確認し、地公体がその街をどう開発していくつもりなのかを知っておくことです。

不動産購入にあたって駅近などの条件を考えることは当然なのですが、人口減少が続く地方物件ではそれに加えてその街の総合的な将来像を知っておくことです。

福岡市の「天神ビックバン」や沖縄県の「沖縄県人口増加計画」など物件周辺だけでなく、その街全体が人口増加につながるような魅力的な街づくりを行っているかどうかのほうが重要です。

安定した経営ができる物件探し

安定した物件を探すことの大切さ

地方物件においては利回りや購入価格に目を奪われがちですが、それらはあくまでも一時的な指標です。

それより空室リスクが少ない安定した経営を目指すべきであり、そのためには物件の選択が最重要と言うことになります。

以上のことを参考にして良い物件を選択してください。

また東京都心エリアは別かもしれませんが、物件購入については基本的に現地確認が不可欠です。

サラリーマンの方にとっては高い買い物ですので、必ず自分の目で見て納得することも必要です。

東京エリアの物件の方が資産価値は高いのは明らかですが、競争率も高く自分が納得できる物件が購入できるかどうかわからないという懸念もあります。

そのなかで比較的選択肢が多い一部の魅力的な地方都市物件を加えることは、リスク分散にもなりますのでお勧めです。

しかし情報収集を含めた物件選びは慎重に行ってください。加えて不動産業者の意見を聞くことも重要です。(執筆者:不動産投資歴16年 堀江 優)