今回は、家賃保証のお話です。
「家賃保証」というと保証会社が家賃を保証してくれて、その代わり手数料を払うというようなイメージですが、単純にそれだけなのでしょうか。
「家賃保証」とうまく付き合うことによって、家賃収入の推移も随分変わってきます。
知ると知らないとではキャシュフローが大違いの「家賃保証」の内容を確認してみましょう。
目次
家賃保証サービスの種類
一般社団法人全国賃貸経営保証機構の資料によると、家賃保証サービスには以下のような種類があるとされています。
参照：全国賃貸経営補償機構
サラリーマンがワンルームマンション経営を行う際に接点が多いのは、特に（イ）ではないでしょうか。
入居者退去の際にどういった経緯で（イ）が発生し注意点は何かを考えてみましょう。
「サブリース」について
「サブリース」はあくまで契約ですのでいろんな契約形態があり、全てに当てはまるように記述できませんので、私が経験したケースで考えてみましょう。
発生内容
「サブリース」とはもともと一棟ごと一括して借り上げることを指すケースが多いようです。
私のようなマンション1戸の契約をそう呼ぶのかどうかは定かではありませんが、表の内容から見てそう呼ばせていただきます。
しかし名前の問題はあまり関係ないと考えています。
ワンルームマンションの入居者は多種多様であり、3～4月などの定例的ないわゆる引っ越しシーズン以外でも退去する場合が当然あり得ます。
私の場合、そのシーズンが過ぎた直後の5月に退去者が出ました。
その当時は不動産投資を始めたばかりで季節外れの退去者に少しうろたえてしまいました。
管理会社に相談はしましたが、入社や転勤など定例的な人が移動する時期は過ぎており、募集は少し時間がかかるのではないかとのことでした。
2か月ほど待ち入居が決まらず、私は「建物賃貸借借上契約書」なるものにサインし、サブリースを受けることにしました。
その主な内容は
・ 契約期間は2年で申し出しなければ自動更新
・ 管理費や修繕積立金は別払い
というものでした。
注意点と反省点
後日考えたことですが退去者が急に発生した場合、サブリースありきではなく、なるべくサブリースを使わないで入居者を募集すべきだったと思っています。
当時は約2か月間契約がまとまらず、若干の家賃引き下げに応じるなどして契約にこぎつけるべきだったと反省しています。
理由はサブリース契約期間が2年というのは長すぎということです。
もちろん物件にもよるが物件自体は悪くなかったので当時のサブリースの契約であれば6か月間程度決まらなくても、その後決まればまだ空室期間分がペイできていました。
そのあたりの十分な計算ができていませんでした。
少しずつ賃料引き下げやリフォーム等方法を探りながらやった方が良かったし、キャシュフローももっと改善できたかもしれないです。
管理会社の担当者によるが担当者がすぐにサブリースを提言する場合、オーナー側よりも自社のことを優先しているケースもありえます。
なんとか入居者を決まるよう努力してくれている場合は問題ないですが、そうでない様子であればオーナー側からはっきりとあくまでも通常契約しかしないことを担当者に示すことも大切です。
サブリース期間に管理会社側が賃料を勝手に引き下げそのトレンドを作ってしまうこともあります。
つまり慌てずに状況を分析し、対応することが必要だということです。
管理会社の担当者とも言いなりにならず良く協議してください。
結果論ではありますが、今日まで複数回の退去者を経験した私の反省点です。
賃料収入が一定金額ということではない
サブリースに契約期間については2～35年などさまざまなようです。
良くテレビコマーシャル等で聞く「〇〇年間一括借り上げ」などという決まり文句があります。
しかしこれについて誤解は禁物です。
〇〇年間であってもその間ずっとオーナー側の賃料収入が一定金額ということではありません。
契約上は「〇年毎に賃料を見直す」という記述が必ず入っていて、家賃の引き下げに対応できるようになっています。
不動産賃料は基本的に経過年数で安くなるので当然と言えば当然です。
ただこのことに気づかず契約して管理会社側とトラブルになるケースもあるようです。
（ア）家賃滞納保証について
これは賃貸契約上、連帯保証人を立てられない方々に対し、手数料を入居者に払ってもらい賃料滞納が発生した場合、保証会社が代わってオーナー側に立て替え払いをする制度です。
これはオーナー側にも入居者側にも契約しやすくする制度で、保証人を頼むわずらわしさ等に対応したものです。
（ウ）空室保証について
空室保証とは分かりやすく言えば毎月保証会社に保証料を払いながら、空室が発生した月だけ家賃補償した賃料を受け取れるというものです。
サブリースは空室が発生しようかしまいが一定期間は家賃補償した賃料金額を受け取ります。
空室保証では空室以外の月は通常賃料をオーナー側が受け取れるというものです。
物件選択や管理会社との交渉、メンテナンス等にも注力を
投資家の心理として家賃保証があるから買うといった考え方は、全く理解できないわけではありません。
それありきでは「長期の投資に耐えられるという保証」はありません。
家賃保証制度の利用なしでも入居者募集がスムーズにできるような物件購入等が、なによりの「保証」ではないでしょうか。
「そんなにうまくいくわけがない」という方も多いでしょうし、事実私もサブリースを利用しました。
しかし利用した私だからこそ、サブリースにあまり頼ってはいけないと思っています。
制度自体は保険として考え、あくまでどうしようもないケースでしか利用しないというスタンスが良いのかもしれません。
それよりも物件選択や管理会社との交渉、メンテナンス等にも注力しましょう。
どうしても利用する場合、複数の業者に見積もってもらった方が良いです。
たいていは物件の販売会社がそのまま保証会社になるケースが多いですが、優良な別会社も存在するようです。
複数の業者を比較することを検討してみてください。（執筆者：不動産投資歴16年 堀江 優）
