不動産投資を始めるに当たって、重要な指標となるのが利回りです。
不動産投資で使う利回りにもいくつか種類があり、その使い方を間違ってしまうと実際の収益と大きくかけ離れてしまい、誤った判断をします。
その中に、不動産の収益利回りと銀行借り入れをした場合の金利の差を比較するイールドギャップがあります。
イールドギャップも使う指標によって結果は大きく異なります。
今回は、正しいイールドギャップの使い方について解説いたします。
目次
イールドギャップとは
一般的にイールドギャップというと、
を言います。
表面利回り5%の物件を金利2%で借りた場合、イールドギャップは3%となり、その金利差分が収益になると考えます。
しかし、このイールドギャップを鵜呑みにして物件を購入すると、実際には3%の手残りにはなりません。
それは、不動産投資では色々な費用が掛かるからです。
そこで、本当のイールドギャップを知るには、本当に使うべき利回り、銀行の金利を理解する必要があります。
大きくわけて3種類ある「利回り」
不動産会社から提供される中古ワンルームマンションの販売図面や収益物件のポータルサイトなどに掲載されている利回りについては、2種類が使われています。
1. 表面利回り
表面利回りとは、その物件の年間家賃を物件価格で割ったもので、年間家賃÷物件価格 × 100で計算できます。
例えば、価格10,00万円、年間家賃100万円とすると表面利回りは10%です。
簡単に言うと1,000万円を使って年間100万円の収益を得られます。
2. 実質利回り
ワンルームマンションの場合は、管理費、共益費が必要です。
同じ物件で管理費、共益費が年間20万掛かるとすると年間収益は80万となり、実質利回りは8%です。
3. FCR利回り
FCR利回りでは、すべての費用を想定して家賃から引くことで、より実際に近い収支を出します。
実際に不動産投資では、この他に固定資産税や賃貸管理委託料が掛かります。
固定資産税5万円、賃貸管理委託料が収入に対して5%掛かるとすると5万円となり、年間家賃から管理費、共益費、固定資産税、賃貸管理委託料を引くと年間収益は70万です。
金利は銀行の投資利回り
金利と言うと借主が銀行に支払うものという考え方が一般的ですが、銀行側から見ると
それが借入金利です。
一般的には、この借入金利をイールドギャップで使いますが、ここでもこの借入金利をそのまま使うのではなく、K%（銀行の投資利回り）に置き換えて投資利回りを計算する必要があります。
例えば、借り入れ条件を元利均等方式、借入金利1%、期間25年、1000万とします。
毎月の返済は、3万7,687円となり、年間38万244円です。
そうするとK%は、
で計算されるのでK% ＝ 3.84%です。
借入金利は1%ですが、投資家の調達コストは3.84%だと考える必要があります。
実際には、返済が減っていくのでこの投資利回りは年々上がっていくので、その都度計算し直す必要はありますが、投資前の段階ではこれを銀行の利回りとして考えることにします。
より実践に近い数値を使ってイールドギャップを計算
前述の例を使うと、
・ 表面利回り10%
・ 実質利回り8%
・ FCR利回り7%
・ 銀行の投資利回り 借入金利1%、K%3.8%
一般的なイールドギャップでは、
表面金利10% － 借入金利1% ＝ イールドギャップは9%
しかし、より実践に近い数値のイールドギャップを出すなら「FCR利回り7% － K%3.8%」で計算する必要があり、実質イールドギャップは3.2%です。
その差は5.8%となり、これだけ違うと当然実際に運用したら儲けが出ないと気づきます。
イールドギャップが大きいから儲かると安易に話に乗るのではなく、より実戦に近い数字で本当に利益がどのくらいでるのかを見極めることが重要です。
どの指標が正しいか、理解した上で投資を
指標は投資の判断をする上で非常に便利ですが、使う指標を換えれば操作できます。
悪質な不動産会社の営業マンは、都合の良い指標を使って耳触りのよい利回りや収支を提示します。
知識がない人は、巧みな話術に騙されて購入してしまい、実際に運営したら大赤字です。
今回お話した内容がわかれば、不動産会社の営業マンがどういったスタンスで物件を勧めているかがわかり、その営業マンが信用できる人間かどうかを判断する材料にもなります。
正しい指標を活用することが、不動産投資成功への近道と言えます。（執筆者：山口 智也）
