【4月1日～施行】民法改正でアパートの連帯保証人の負担が軽減　賃貸借契約書の見直し方も解説

家族や友人からアパートなどの賃貸借契約を締結する際の連帯保証人をお願いされる経験もあるかと思います。

賃借人がきちんと賃料を支払っている間は特に問題はありませんが、長期間賃料を支払わずに所在も分からなくなってしまった場合に、連帯保証人に対して多額の請求がなされるといったケースも珍しくありません。

2020年4月1日に改正民法が施行され、賃貸借契約の連帯保証人の責任の範囲についても影響が及びました。

今回は、民法が改正されたことによる連帯保証人の責任の範囲について説明します。

民法改正の背景

民法が制定されたのは1896年（明治29年）で、それ以降に債権法の分野の改正はほとんどありませんでした。

そのため、旧民法の規定には現実社会の状況に合致しない部分が多く存在していました。

社会の変化によって旧民法では対応できない部分も出てきました。

今回の民法改正は、主に債権法の分野を中心に行われました。

約120年間の社会の変化に対応する内容での修正や旧民法では対応できない部分について規定を新設するといった内容の改正がなされました。

保証契約に関する改正

保証契約に関する改正の内容を見ていきましょう。

旧民法の規定

アパートの連帯保証人のように、保証する範囲があらかじめ確定していない契約のことを「根保証契約」といいます。

旧民法では、貸金等について根保証契約をする場合には「極度額」を定めなければ無効とされていましたが、アパートの連帯保証人の契約は貸金等には含まれないため何の制限もありませんでした。

極度額という言葉は普段聞きなれない言葉でなかなかイメージできないと思いますが、連帯保証人が保証しなければならない債務の限度額だと考えてもらえれば結構です。

旧民法を前提とすると、連帯保証人の責任には限度額がないため、保証人には未払いの家賃や原状回復費用など際限なく債務が増えるリスクがありました。

改正民法の規定

改正民法では、以下の条文が新設されました。

第四百六十五条の二
（個人根保証契約の保証人の責任等）
一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。

民法

これによって、極度額の定めが貸金等以外の根保証契約全体に及ぶことになりました。

そのため、極度額を定めない根保証契約は無効になってしまいますので注意が必要です。

さらに、個人が保証人になる根保証契約については、保証人が破産した場合や主債務者または保証人が亡くなった際などには、その後に発生する主債務は保証の対象外です。

これも民法改正による変更点ですので、覚えておくとよいことでしょう。

賃貸借契約書の見直し

改正民法施行日より前の賃貸借契約については旧民法が適用されるので契約書の見直しは不要です。

しかし、改正民法施行日以降にする賃貸借契約については、極度額の定めがなければ保証契約が無効になってしまいますので、契約書の見直しが必要です。

具体的には、以下のような条項に変更するとよいでしょう。

2020年4月1日以降に賃貸借契約を締結する場合に適用

改正民法が適用されるのは、2020年4月1日以降に賃貸借契約を締結する場合です。

今後新たにアパートを借りる方は保証人の責任が限定され、保証人を頼みやすくなるかもしれません。

他方、不動産業者は従来の賃貸借契約書の見直しの必要があるので、忘れずに対応するようにしましょう。（執筆者：弁護士　山本 静人）