7月からメガバンクの10年固定住宅ローンの金利は0.1％上昇し1.7％となりましたが、それでも住宅ローン金利の歴史からみれば、まだまだ低金利。住宅ローン新規や借換えの需要は続きそうです。
ところで、新規の住宅ローンと借換えの住宅ローンのどちらが借りるのが難しいか、といえば「借換え住宅ローン」の方なのです。既存の住宅ローンを借りた日から経過した時間と返済の実績が、借換えを難しく、あるいは借換え不可＝お断り にもしてしまいます。
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住宅ローン借り換え 痛い３つのお断り理由
下記は住宅ローンを借り換えたくても、お断りされてしまう理由です。
１．安定継続した収入が今後も見込めるかどうか
既存ローンを借りたあと、転職、退職などで収入が下がり、返済負担率をクリアーできない状況であると借換えは難しいです。仮に収入が上昇した転職であっても、就職後3年以内であれば収入の継続性は審査されますし、転退職がなくても勤務先が社名変更した場合は、その証明書類の提出が必要となります。
２．団信に加入できるかどうか
既存ローン返済中に健康状態が悪化、借換え住宅ローンの団信に加入できなければ、一発アウトです。（※住宅金融支援機構のフラット３５借換融資は非団信の取り扱いあり。）告知事項の一般的なものは１、最近3ヶ月以内の医師の治療・投薬 ２、過去3年以内の手術や2週間以上の治療・投薬 ３、障害の有無 を問うものです。
３．延滞実績はないか、過去1年間の返済に遅滞がないか
この既存住宅ローンが正常に返済されているか、の項目で「レッドカードで退場＝お断り」になってしまう方が意外に多いのです。この条件をしっかり公開してない金融機関が多いのと、その審査が意外に厳しいというのが理由として考えられます。
直近1年間の返済状況は、返済口座の通帳の写し、もしくは1年間の取引明細書（ともに原本確認あり）で確認します。月越えの延滞は論外ですし、担当者は過去1年間のカレンダーと照合しながら、1日たりとも返済に遅延がないかチェックをします。
金融機関が厳しくチェックする理由
金融機関がここまで厳しくチェックするのには理由があります。「返済にリスクある債権（住宅ローン債権）は極力避けたい」と考えるからです。この低金利競争で、金融機関にとって住宅ローンは以前より薄利多売商品化してしまい、「ちょっと不良債権ができただけで、かなり痛い」のが実情です。
まして借換え住宅ローンは、金利差目的にその金融機関ではじめて通帳をつくる、というお客様も多いのです。「警戒心をもって審査」は仕方ないことかもしれません。
住宅ローン、借換え住宅ローンともに「今が借り時。」と言われていますが、確実に借換えメリットが得られそうな住宅ローンであるにもかかわらず、未だ借換えがなされていない案件については「何か理由があるな。」と、考えてみた方がよさそうです。
