住宅金融支援機構は、年1回「民間住宅ローン借換の実態調査」をおこなっています。今回は、公表されております最新（平成24年度）の調査結果から「感じること」とそこから「思うこと」をお話して、住宅ローン検討の一助にしていただけたらと思います。
調査概要は、以下のようになっております。
【調査方法】インターネット調査
【調査対象】現在、民間住宅ローンを借入している方で平成23年11月～平成24年10月までに借換した方（総数９７９件）
【調査項目】借換による金利タイプの変化、借換理由など
＊公表資料は住宅金融支援機構ＨＰを参照
調査結果によれば、全体でみると、3年以内の借換が28.3％、5年以内の借換が14.7％、10年以内の借換が34.9％となっており、実に77.9％もの方が10年以内に借換されていることが分かります。
借換理由の上位は、「金利が低くなるから」「返済額が少なくなるから」と至極当たり前なもので、借換によって金利が低下した方が、全体の94.8％にも上ることからも借換えに求めているのは、金利削減・返済額軽減効果がほとんどだということでしょう。
ここから「感じること」としては、
２．経済・金融情勢にもよると考えますが、比較的短いスパンで変わっている
３．当初と同一の金利タイプを選択されてみえる方は、変動金利タイプを除けば、３割弱から４割弱といったところである。
４．全体の約半数程度は、変動金利タイプに落ち着いている
などです。
ここから「思うこと」は、
（不動産・住宅業者のいいなりや任せっぱなし、提携ローンへの偏りなど）
・実際の返済が始まってみないと気付けてないのではないか？
・経済・金融情勢の変化は、なかなか読めないということ
などです。
上手に借換することには、基本的に大賛成ですが、しかし、借換には、前払いの保証料まで含めますと、約50～80万円程度は費用がかかることが多いものです。この費用のもとを取るだけでも、数年間は要してしまうのですから、当初の住宅ローンを組むことには、これまで以上の注意は必要ではないでしょうか。
そのためには、
（自分なりの判断基準を持って判断すること）
・キャッシュフローシミュレーションやライフイベントなどを十分に考慮すること
・複数の利害関係のない専門家に相談すること
（金融機関担当者は自社のローンを借りてもらうことが目的なので相談相手にはなりづらい）
・状況変化などに細かく対応できるよう、こまめにチェックすること
（これは、借りられた後の話ですが）
などが考えられます。
一部のアンケートからも、上記のことがまだまだ出来ていないことが顕著にわかります。独立系のＦＰとしては、さらなる啓蒙と専門家の利用拡大に努めたいと思います。（執筆者：小木曽 浩司）
