某経済雑誌に≪掲載されていた記事に消費税があがってもマンションは絶対値上がりしません。そのわけは…≫というくだりの記事がありました。某大手デベロッパーの社員の方が書かれた記事です。
内容は、まず一点目として『分譲マンションはあらかじめ消費税を決めるのが難しい商品』とあります。この理由は、マンションの価格とは税込に価格を決めてから、消費税を算出するからだそうです。
目次
マンションの消費税はどのように決まっているか
マンションの価格は土地価格＋建物価格＋建物にかかる消費税の3つで構成されています。土地の価格には消費税がかかりません。消費税のかかる商品でその一部には消費税がかかって、その他の部分には消費税がかからない、このような商品は分譲マンションか分譲戸建住宅ぐらいのものではないでしょうか。
このように分譲マンションや分譲戸建住宅は価格の内訳が面倒であり、１戸１戸価格も違うのであらかじめ土地と建物と消費税を分けることが難しいこととなります。そしてケースによってはモデルルームのオープンの時点ではあくまで予定価格としておき、決定した価格は後日発表するという場合があります。
これは、モデルルームオープン時はあくまでも、税込の総額でいくらまでついてこれるかを見極めるためで、予定価格を提示する理由は少しでも高く売りたいからです。そしてこの予定価格を参考にして売れる価格をきめて税込み価格を決定します。
この税込み価格が決定したら、土地と建物の価格に分けるのですがデベッロパーは、国に納付する消費税を抑えるためになるべく高く土地の価格を設定します。そして残ったのが税込みの建物価格です。その建物価格を消費税率で割戻す（現状であれば÷1.05）と建物本体価格となります。その残りが消費税額となるわけです。
このように、消費税が何％であろうと税込の総額は変わらないケースが多いようです。要は、消費税が上がった分はデベロッパーが負担することとなります。消費税の駆け込み需要は、分譲マンションの土地＋建物の価格が決定した後に消費税がかかるので、消費税増額分が高くなりますよとのデベロッパーの営業マンやマスコミの煽りにもよるものでしょう。
そして、消費増税後の駆け込み需要の後には、消費増税前と比べ買いたい人が減ってくるでしょう。
消費増税に振り回されないことが大事
マンションの価格を決めるのは受給バランスとなりますので、買いたい人が減れば価格は下がることとなります。巷で言われる消費増税後の景気の落ち込みとつながってきます。政府は、この反動を恐れて、消費増税後は住宅ローン減額の拡充やすまい給付金などの策を講じて消費増税後の反動の影響を、抑えようとしています。
このように考えますと、消費増税前に自分の希望を完全に満たしていない物件は、無理して購入することはなさそうです。消費増税に振り回されずに、じっくり、選んで物件購入を決めた方が得策のようです。
気にすべきは、住宅ローンの金利の上昇でしょう。低金利のうちに購入できるか否かによって大きく住宅ローンの返済額は変わってきます。住宅ローンの金利情勢は、要チエックです。
消費増税に話を戻しますと、住宅購入にとって大事なのは、物件購入時に払う消費税の増額云々よりも、むしろ、消費増税後の消費増税が与える家計への影響でしょう。大手の経済研究所の試算では、消費税が5％から10％になった時に与える家計の影響度として、年収500万円、家族4人、専業主婦家庭で、年間おおよそ17万円が家計に影響を与えそうとしています。
つまり、現状と同じ生活を維持するためには、年間17万円のコストが余計にかかることとなります。これが、住宅ローンの返済期間を30年とすると、その30年間で実に、おおよそ510万円もの負担増となってきます。
住宅購入の前に”将来”とじっくり向き合おう
土地の値上がりも期待できない、消費税の負担も増えていく… このような現状を考えると、これから、住宅の購入を考えている人は、一度、ライフプランのキャッシュフロー表を作成して、老後の生活の準備資金や子どもにかけられる教育資金、さらには必要な生活資金とじっくり向き合ったうえで、住宅にかけられる資金を考えるべきでしょう。
住宅を購入したものの、老後の生活に窮するようでは本末転倒です。
一般の給与所得者で老後のために準備しておきたい金額は、おおよそ2000万円から3000万円といわれています。老後に使う生活費やレジャー費等の合計額から老後にもらえる公的年金を差し引いた分がその準備資金となってきます。老後の準備資金、子どもの教育費、日々の生活費、を計算して、その残りを住宅購入可能金額と考えることが無難でしょう。
そして、最も大事なのは、健康です。体を壊してしまっては元も子もありません。
保険金もでない… だけど、就業不能… そうなってくると医療保険の給付金等ではお話にはなりません。生命保険金には死亡や高度障害等々の給付される条件があります。給付される条件に適合しない… だけど就業不能状態になってしまった… 住宅ローンの団信の生命保険も同様で、給付されない… 健康リスクは、確率は非常に低いでしょうが、一番大きなリスクかもしれません。
煙草は止める… 塩分は控える… 熱いものは取り過ぎない… 等々、先ずは生活習慣病を回避するための生活改善が重要かも知れません。住宅の購入には、ライフプランを考える、健康に気をつける。この２点はお忘れなく。（執筆者：荒木 達也）
