空室対策をするよりも必要なのが、満室時の入居者ケアです。満室時の入居者ケアのことを、満室対策といいます。8割の力を満室対策に使い、2割の力を空室対策に使うべきだと言っても過言ではありません。
多くの大家さんは9割以上の力を空室対策に使い、満室対策に使っている労力は1割以下です。空室のときには大家さんが重い腰を上げて必死になって入居者を募集するのですが、満室のときにはなにもしないのです。
「空室対策」の難しさ
実は、空室対策に比べて満室対策は、労力がいらず、ローコストで効果が出やすいのです。
空室の状態で、一番困ることは、家賃収入がなくなっていることです。満室状態に比べて、空室状態が、長引けば長引くほど、毎日毎日収益のロスが積みあがってしまいます。賃貸経営では、「空室ほど無駄なものはない」のです。時間が経つにつれて大家さんの精神的な負担が重なり、心理的にも負担が増えます。
また、空室の部屋の募集をすることは多くの他の空室物件と競い合わなければなりません。多くの空室情報の中の一つから、あなたの物件が選ばれるのは容易なことではないのです。古くても賃料の安い部屋を選ぶ人もいます。同じような立地と部屋の大きさで、あなたの物件よりも新しい物件がもっと安い賃料で募集されるかもしれません。
しかし、立地と部屋の大きさが同じであっても、すでにあなたの物件に住んでいる借主さんはすでにあなたの部屋を選んだ人です。この借主さんが満足した状態ならば、近隣の競合に引越すことはありません。
引越しをするときには、引っ越す人にとっても大きな費用が負担となります。引越し屋さんへの支払いの他にも、新たに賃貸契約をすることで礼金、敷金や仲介手数料も発生します。役所にて住所変更もしなければなりません。会社、友人やその他の関係者に、転居の連絡をする必要も生じます。入居者にとって、引っ越しをするということは相当な労力が必要となるのです。
効果的な「満室対策」とは
不動産業者や貸主にとって、空室後に入居をしたいという人を探すのは簡単なことではありません。しかし、満室の場合は、あなたの部屋の入居者だけをケアすればよいのです。直接、入居者に貸主からの好意的なアクションを起こすことは費用も掛かりませんし、とても効果的なことなのです。
更新をしてもらったときに、クオカードや商品券を渡すことも効果的です。金額にして、1万円ほどでも、とても有効です。なぜならば、貸主から入居者への気持ちを表現することが大切だからです。また貸主でこのようなサービスをしている人はまだ多くないことも理由の一つです。
空室の場合は、空室期間の賃料を失い、仲介会社に広告料を支払うケースも多々あります。家賃が5万円の部屋でも、1か月の空室があれば、5万円以上のロスが出てしまいます。それが何か月も空室となるようならば、何十万円ものロスとなる場合もあります。
入居者に、気持ちよく住み続けてもらうことはとても大切なことです。そのために、借主さんが入居しているときに、貸主が感謝の気持ちを表現することをお勧めします。満室対策は、労力と費用が掛からず、より効果的な対策といえます。空室となった後に困る前に、満室対策をするように心がけてみてください。（執筆者：大長 伸吉）
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