都心部の新築マンションを中心に、売れ残りが増加しているようです。
今回は、この問題点を探っていきたいと思います。
都心部の新築マンションが何故売れないのか
この問題は現在だけでなく、既に2016年頃から指摘されています。
大きな要因としては、バブル期並みに高騰した価格と立地の悪さが考えられます。
まず価格について見ていきましょう。
都心部の新築、中古マンションの平均価格は以下の通りとなっています。
都心部の中古マンションの平均価格 約3,500万円
都心部の新築マンションの平均価格が上昇した要因としては、土地の仕入価格が上昇したことや、建築費と人件費が増加したことなどが考えられます。
一方で、中古マンションの平均価格も上昇していますが、元の相場が安いために、新築マンションと比べるとその安さが際立ちます。
では、新築マンションと中古マンションを安全に購入するには、いくらぐらいの年収が必要なのでしょうか。
ここでは、住宅ローンの審査で使用される返済負担率（年間返済額÷年収）を利用し、安全圏内と言われる20％に収まる年収を求めます。
【新築マンション】
毎月返済額 約18万円 総返済額 約7,700万円
必要年収の計算式 18万円×12カ月＝216万円（年間返済額）÷年収＝20％
必要年収 1,080万円
【中古マンション】
毎月返済額 約11万円 総返済額 約4,500万円
必要年収の計算式 11万円×12か月＝132万円（年間返済額）÷年収＝20％
必要年収 660万円
実際には住宅ローンの審査において、返済負担率はもう少し高めですが、統計的に1番多い返済負担率である、15～20％の最大値で試算しました。
これを見ると、新築マンション購入に必要な年収は1,000万円以上、対して中古マンション購入に必要な年収は700万円弱であることがわかります。
現実的に考えると、都心部でも年収1,000万円を超える層はわずかであり、普通のサラリーマンがマンションを無理なく購入するには、中古マンションが適していることがわかります。
また、マンションは駅からの距離など、立地の良しあしが売れ行きを大きく左右します。
現在、新築マンションで売れ残っているマンションは、駅から徒歩15分や、都心へのアクセスが悪いなどの欠点を抱えています。
このように分析していくと、新築マンションといえども、売れ残りが生じているのは、仕方がないことのように感じます。
まとめ
ここまで、都心部の新築マンションが抱える問題点を探ってきました。
一方で中古マンション市場は、新築マンションから流れた顧客などで活況を呈しています。
新築にしろ中古にしろ、マンションは価格と立地のバランスが取れている物件を選ぶようにして下さい。（執筆者：1級FP技能士、宅地建物取引士 沼田 順）
