自宅など不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼する人がほとんどだと思います。
やはり、不動産の売却には専門知識も必要ですし、広告や買主を探すのも大変です。
その際に売主と不動産会社が結ぶのが媒介契約です。
媒介契約には、
・ 専任媒介契約
・ 専属専任媒介契約
があり、それぞれにメリット、デメリットがあります。
今回は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いについてお話しいたします。
目次
媒介契約とは
不動産の売買や貸借などの契約の成立させるために、売主が不動産会社（宅建業者）に代わりに営業してもらうために結ぶ契約です。
不動産会社は、契約内容をめぐる紛争を防止するため、報酬や期間などを明確に記載した媒介契約書を作成します。
不動産会社は契約の内容に基づいて契約を行います。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ契約の内容が変わります。
大きくは、自分で買主を探すことができるか、契約できる不動産会社の数、レインズ（不動産会社同士が情報交換するサイト）などの指定流通機構への登録義務、販売活動の報告義務に違いがあります。
1. 一般媒介契約
契約できる不動産会社の数に制限はなく、何社でも契約ができます。
その代わり、不動産会社も責任が軽くなり、レインズなどの指定流通機構への登録義務がなく、販売活動の報告義務もありません。
買主を自分で探してきた場合は、不動産会社を通さずに契約ができます。
一般媒介契約では、指定流通機構への登録義務がないので、媒介契約においては唯一オープンにしない非明示にできます。
不動産の売却を他の人に知られたくない場合は非明示で契約するといいでしょう。
複数の不動産会社に依頼できるメリットがありますが、不動産会社側からすると他社に先に契約されてしまう可能性があるため、専任媒介契約、専属専任媒介契約と比べると紹介する優先順が下がるデメリットがあります。
2. 専任媒介契約
契約できる不動産会社は1社のみです。
その代わり一般媒介契約よりも責任が重くなり、契約日より7営業日以内（定休日は除く）にレインズなど指定流通機構への登録義務があり、2週間に1回以上の報告義務があります。
一般媒介と同様に買主を自分で探してきた場合は、不動産会社を通さずに契約ができます。
不動産会社も一社に任せてもらえるので、一般媒介契約よりも優先的に紹介するなど積極的に営業してくれるメリットがありますが、不動産会社によっては囲い込みをされるデメリットがあります。
囲い込みとは
不動産会社は自社で買主を探せば、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえます。
そのため、不動産会社によっては、専任媒介で契約しているにもかかわらずレインズへ登録しない、登録しても申込が入っていないのに入っていると嘘をつくなど、他社に紹介させないケースがあります。
これを囲い込みといいます。
囲い込みをされると情報が広まらない、買いたい人がいるのに買ってもらえないなど、売却時間に時間が掛かってしまいます。
3. 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社は、専任媒介契約と同様に1社のみで、売主が買主を探してきても不動産会社を通じてしか契約はできません。
契約日より5営業日以内（定休日は除く）にレインズなど指定流通機構への登録義務があり、1週間に1回以上の報告義務があります。
完全に不動産会社に任せてしまうので、不動産会社も責任重大ですから、専任よりさらに不動産会社が丁寧に営業してくれるメリットがあります。
しかし、囲い込みをされると自分で買主を探すこともできないデメリットがあります。
状況に応じて媒介契約を選ぶ
媒介契約にはそれぞれ特徴があり、売却したい不動産の状況によって媒介契約は選ぶべきです。
例えば、立地が良く人気の物件であれば、広く情報を出してもらった方が早く決まる可能性が高いので一般媒介契約が良いでしょう。
信頼のおける不動産会社に任せてきちんと営業活動して欲しいということであれば、専任媒介契約、専属専任媒介契約になります。
いかに早く高く売れるかは、売却したい不動産の状況によって変わり、選ぶ不動産会社によっても変わります。
不動産会社を選ぶ際は、一社で決めてしまわず、最低でも2～3社の話を聞き、信頼おける不動産会社かどうか見極めて契約することが重要です。（執筆者：山口 智也）
