2019年には、スルガ銀行を舞台に不動産業者が第三者のためにする契約を悪用して投資家に相場より割高な物件を買わせたことが問題になりました。
第三者のためにする契約で収益物件を購入するのは危険だというイメージは、このスルガスキームの影響が大きいと言えます。
今回は、第三者のためにする契約で物件を購入する際に注意したいポイントについてお話したいと思います。
目次
第三者のためにする契約とは
第三者のためにする契約は、不動産業界では三為（サンタメ）契約と略されて使われます。
元々は中間省略登記として、
があった際に、全員の合意があればBへの登記はせずにAからCへ所有権移転が可能でした。
これによりBは登記費用を支払わなくても良いというメリットがありました。
しかし、平成17年3月に新不動産登記法が改正され、「権利変動の原因を証する情報（登記原因証明情報）」を添付することが必須となったのです。
これにより中間省略登記が出来なくなりましたが、中間省略登記に対する要望も多く、上記のようなA・B・C間の売買の場合には、
または
という形でのAからCへの直接の移転登記申請が可能となりました。
この手法を使った契約を、第三者のためにする契約と呼び、AからCへ一度に権利を移転することが出来ることから新・中間省略と言うこともあります。
三為契約の仕組みとは
この第三者のためにする契約を利用して物件を売買する業者を三為業者と言いますが、まずはこの三為業者がどのようにして儲けているかを理解する必要があります。
三為業者Bは、購入した所有者リストや謄本などを調べて、売主Aに対して、電話やハガキなどで物件を売ってほしいと営業を掛けます。
三為業者の営業マンは、一日500本くらい電話するのが当たり前と言われています。
売り手が見つかると次は買主を探します。
買い手は自分で探すケースもありますが、他の仲介業者に探してもらうことが多いです。
三為業者Bは、売主Aより出来るだけ物件を安く購入し、買主Cへ売却する際に乗せた利益がもうけになります。
スルガスキームを活用した悪徳業者は、この利益の部分を相場以上に乗せて売却していました。
・ 家賃を相場より高くする
などしてレントロールを改ざんし、物件価格を吊り上げていたのです。
相場より高い価格で購入しているので、残債が多く、売るに売れずに困って相談に来られる投資家が非常に多いです。
相場と比較して三為物件を購入する
第三者のためにする契約で物件を購入すると割高なケースが多いのも事実です。
しかし、三為業者の物件でも相場より安ければ普通の物件と変わりませんので、購入しても問題はありません。
三為業者の物件を購入するに当たっては、物件が相場と比較して適正かどうかを確認することが重要です。
その際には、家賃は適正か、物件の状態は問題ないかなど、通常の物件を購入する時よりも入念にチェックする必要があります。（執筆者：山口 智也）
