コロナショックであまり大きく取り上げられてはいませんが、2020年4月1日より改正民法が施行されています。
これまで使われていた民法は1898年（明治31年）に施行されたものです。
今回の改正では、債券関係の規定が経済状況や商習慣など時代の変化に合わせて変更されています。
なかでも、
・ 保証人の保証範囲の明確化
など、知らなければ損をしてしまうことも多く含まれています。
今回は、特に賃貸経営に関係する民法の改正点について紹介したいと思います。
目次
1. 保証人の保証範囲には極度額の設定が必要
改正前は、賃借人の保証人に対して、滞納した家賃の全額を請求できました。
しかし、4月1日以降の契約については極度額が設定されます。
極度額とは、それ以上の債務があっても保証人は設定された極度額までしか払わなくてもよいという債権の限度額のことです。
極度額の設定については、
・ 低すぎると保証人をつける意味がない
という問題があり、設定金額の決定は慎重に行う必要があります。
更新時にも限度額の設定が必要
もう1点注意が必要なのは、更新の際にも極度額の設定が必要だということです。
管理会社に任せていれば、フォーマットがあるので極度額の設定を忘れるということはないと思いますが、施行後に極度額の記載なく更新してしまうと、保証人に対して滞納金などを請求できなくなります。
また、滞納を請求するにあたっては、期限の利益の喪失を知った時から2か月以内に通知しないといけません。
滞納の場合、どのタイミングで言うべきか難しいのですが、
ということです。
2. 敷金が明文化
これまで敷金の返還について、原状回復費用を想定以上に高く見積もって相殺するなど、返金は大家のさじ加減という部分が多く、トラブルが絶えませんでした。
そこで、今回初めて第622条の2に敷金の定義が明文化されました。
敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期についての規定はなかったのですが、今回の改正により明文化されたのです。
条文では、敷金とは、
いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。
民法 第六百二十二条の二
と定義されました。
そのうえで、これまでの判例にのっとり、
・ その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であること
といったルールが明確に示されています。
3. 修繕に関するルールの見直し
といった場合、改正前の民法では、賃借人が勝手に修理できませんでした。
そこで、どのような状況であれば修理して良いのかということが明文化されました。
修理について、
・ 急迫する事情があるとき
には、賃借人は目的物を修理して良いと規定されました。
4. 賃借人の原状回復義務・収去義務が明確に
これまで原状回復については、大家さん側の権限が強く、実際よりも高額な請求をされたというケースが多かったので、平成10年に国土交通省が原状回復のガイドラインを策定しました。
平成16年、23年に改定され、現在の原状回復については、このガイドラインが基準となっています。
今回の民法の改正ではさらに一歩踏み込んで、
・ しかし通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないこと
が明記されました。
これにより、入居者側が原状回復で不当な請求をされることはなくなると思います。
一方で大家さん側としては、線引きが難しく、入居者側の責任であってもひどい損傷でなければ請求できなくなりそうです。
通常摩耗と経年劣化の例
通常損耗、経年劣化に当たる例としては、
・ テレビ、冷蔵庫などの裏の黒ずみ（ヤケ）
・ 地震で破損したガラス
などです。
通常損耗、経年劣化に当たらない例としては、
・ 日常の不適切な手入れや用途違反による設備の毀損
・ タバコのヤニや匂い
・ ペットによる傷や匂い
などです。
今のうちに改正民法を学んでおく
改正民法は4月1日から施行されており、賃貸経営においては今回紹介した事例が確実に適応されます。
コロナショックのさなかでも、日々の生活は続きます。
今回の民法改正は、賃貸経営について重要な点が多く、特に保証人の極度額の件は非常に大切な事項なので、知らないと損をします。
今後は、賃料の減額請求や保証会社の破綻なども考えられるので、自宅待機が多くなることを好機と捉え、民法の勉強やこれから想定されるリスクへの対応などに時間を使いましょう。（執筆者：山口 智也）
