最近の不動産市場で中古マンションが盛り上がっていますが、中古マンション特有のさまざまなリスクも存在します。
今回は、購入時に特にチェックしていただきたい3つのポイントと題して、具体的に解説していきます。
目次
1. 管理はしっかりなされているか
1つ目のポイントは、購入しようとする中古マンションの管理が行き届いているかという点です。
これは、売主に直接確認するのが望ましいですが、聞きにくい場合は不動産仲介の担当者に確認してもらいましょう。
マンションの管理は、マンション住人で結成する管理組合の能力で左右されるといっても過言ではありません。
管理組合がしっかりしていれば、今後の大規模修繕計画や、修繕積立金と管理費の値上げ予定金額などが定まっており、大規模修繕時に資金が不足するということはありません。
しかし、マンション住人で結成される管理組合への参加に消極的な人が多いのも事実で、この問題を放置していた管理組合には上記のような問題が生じています。
・ 修繕積立金と管理費の値上げ予定金額
などは必ず確認し、迅速な回答が得られるかどうかを目安にしてください。
2. マンション住人の年齢に偏りはないか
2つ目のポイントは、マンション住人の年齢に偏りがないかという点です。
建築当初から住み続けている人が多い場合、マンション住人の高齢化も進んでいます。
一般的な大規模修繕では、区分所有者と議決権（専有面積を案分した持分）のそれぞれ過半数の賛成が、単体のマンションを建て替える場合は、区分所有者と議決権の5分の4以上の賛成が必要です。
これらの決議において、マンション住人の高齢化が進んでいる場合、老後資金などを維持したい高齢者は反対に回ることも多く、大規模修繕や建て替えが円滑に進まない要因となっています。
理想的なのは頻繁に売買が行われ、住人の年齢が多様化していることですが、高齢化社会が進む日本においては、ある程度のマンション住人の高齢化は許容範囲と考える必要もあります。
3. マンション全体は埋まっているか
最後のポイントは、マンション全体が埋まっているかという点です。
日本の人口は減少しているにもかかわらず、新築マンションは供給され続け、マンション全体の個数はむしろ増えています。
このような状況においては、中古マンションの2極化が進み、人気があるマンションは満室、人気がないマンションは空室が増えています。
空室が多い中古マンションは、販売価格こそ安いですが、空室増加による管理能力の悪化など、むしろ懸念事項の方が多くあります。
中古マンションは、買いやすさと売りやすさが最大のメリットです。
購入予定の中古マンションの空室状況は必ず確認するようにしてください。
良質な中古マンションを探そう
全体的にネガティブな印象を持たれたかもしれませんが、新築マンションが高値で売れない今、良質な中古マンションは人気となっています。
上記の3つのポイントをしっかり押さえておけば、中古マンション購入で失敗することはないでしょう。
現在も続く超低金利の住宅ローンを活用し、良質な中古マンションを購入されることを祈念しています。（執筆者：沼田 順）
